Hypotheek berekenen als zzp'er

Wil je als zzp'er een huis kopen? Dan wil je waarschijnlijk eerst weten hoeveel hypotheek je ongeveer kunt krijgen.

Dat werkt voor een ondernemer net iets anders dan voor iemand in loondienst.

Bij een werknemer kan het salaris op de loonstrook een belangrijk uitgangspunt zijn. Als zzp'er wordt gekeken naar het inkomen uit je onderneming en naar de financiële ontwikkeling daarvan.

Daarbij is je omzet niet hetzelfde als je inkomen.

Voor een hypotheek is vooral belangrijk welk toetsinkomen uiteindelijk voor jouw situatie wordt vastgesteld.

Je kunt daarom niet simpelweg zeggen:

"Ik heb €80.000 omzet, dus ik kan €80.000 als inkomen gebruiken."

De hypotheekverstrekker kijkt naar de financiële resultaten van je onderneming en naar het geldende toetskader.

Hoe bereken je een hypotheek als zzp'er?

De berekening bestaat grofweg uit twee stappen.

Eerst wordt vastgesteld welk inkomen van jou als ondernemer voor de hypotheek kan worden gebruikt.

Daarna wordt met dat inkomen gekeken hoeveel hypotheek je binnen de geldende leennormen kunt krijgen.

Bij een hypotheek met NHG kan het ondernemersinkomen worden vastgesteld met een Inkomensverklaring Ondernemer.

Daarbij wordt onder andere gekeken naar:

• je financiële resultaten;
• je winst uit onderneming;
• je historische inkomen;
• je laatste boekjaar;
• je lopende boekjaar;
• de financiële positie van je onderneming.

Heb je meerdere jaren als ondernemer, dan wordt je inkomen anders beoordeeld dan wanneer je net bent gestart.

Welke winst telt voor je hypotheek?

Voor een IB-ondernemer, zoals iemand met een eenmanszaak, vormt de fiscale winst een belangrijke basis voor de inkomensbeoordeling.

Je omzet is dus niet hetzelfde als je hypotheekinkomen.

Stel:

• omzet: €100.000;
• zakelijke kosten: €30.000;
• fiscale winst: €70.000.

Dan betekent dit niet automatisch dat €70.000 ook precies je toetsinkomen voor de hypotheek is.

Er kunnen binnen de inkomensbeoordeling nog andere correcties en regels gelden.

Het uiteindelijke toetsinkomen moet daarom worden vastgesteld volgens de methode die voor jouw hypotheek van toepassing is.

Lees ook: Winst uit onderneming voor hypotheek

Hoeveel hypotheek kan ik krijgen als zzp'er?

Er is geen vast bedrag dat iedere zzp'er met een bepaald inkomen kan lenen.

De maximale hypotheek hangt onder andere af van:

• je toetsinkomen;
• de hypotheekrente;
• je leeftijd en situatie;
• andere financiële verplichtingen;
• studieschuld;
• persoonlijke leningen;
• leaseverplichtingen;
• het inkomen van je partner;
• de waarde van de woning;
• de geldende leennormen.

Daarom is een inkomen van €50.000 niet automatisch gelijk aan één vast maximaal hypotheekbedrag.

Dezelfde ondernemer kan onder verschillende omstandigheden een andere maximale hypotheek hebben. Meer details lees je in Hoeveel hypotheek kan ik krijgen als zzp'er?.

Hypotheek berekenen op basis van gemiddelde winst

Als je meerdere jaren ondernemer bent, kan het gemiddelde van je winst een nuttige eerste indicatie geven.

Bijvoorbeeld:

Het gemiddelde is €50.000.

Maar je kunt niet automatisch aannemen dat je officiële toetsinkomen daarom €50.000 is.

Bij de NHG-Inkomensverklaring Ondernemer wordt het ondernemersinkomen volgens het geldende toetskader vastgesteld. Bij een IB-ondernemer is het gemiddelde inkomen over de laatste drie kalenderjaren een belangrijk uitgangspunt, waarbij het laatste jaar als maximum geldt.

Ook de ontwikkeling in het lopende boekjaar kan worden meegenomen.

Wat als je inkomen wisselt?

Een wisselend inkomen sluit een hypotheek niet automatisch uit.

Stel:

Je gemiddelde winst is €50.000.

Toch kun je niet simpelweg zeggen dat je hypotheek op €50.000 inkomen wordt gebaseerd.

Er wordt ook gekeken naar het laatste jaar en het lopende boekjaar.

Een tijdelijk uitzonderlijk goed jaar wordt dus niet automatisch behandeld alsof dit je structurele inkomen is.

Lees ook: Hypotheek met wisselend inkomen als zzp'er

Wat als je inkomen stijgt?

Een groeiend inkomen kan relevant zijn voor je hypotheekaanvraag.

Stel:

• jaar 1: €30.000;
• jaar 2: €45.000;
• jaar 3: €60.000.

Je onderneming groeit duidelijk.

Toch betekent dit niet automatisch dat je volledige winst van €60.000 als toetsinkomen wordt gebruikt.

De inkomensbeoordeling kijkt naar je historische resultaten én je actuele situatie.

Het verschil tussen je werkelijke winst en je toetsinkomen is daarom belangrijk.

Wat als je inkomen daalt?

Een dalend inkomen kan juist gevolgen hebben voor je hypotheekberekening.

Stel:

• jaar 1: €60.000;
• jaar 2: €55.000;
• jaar 3: €35.000.

Het gemiddelde over deze drie jaren is €50.000.

Maar je laatste jaar ligt daar duidelijk onder.

Binnen de NHG-systematiek kan het lagere inkomen van het laatste jaar dan bepalend zijn voor het toetsinkomen.

Ook het lopende boekjaar wordt bekeken.

Een hypotheekberekening op basis van alleen het gemiddelde kan in zo'n situatie dus een te hoog bedrag opleveren.

Hoeveel jaar moet je zzp'er zijn voor een hypotheek?

Je hoeft niet automatisch drie jaar ondernemer te zijn.

Voor de NHG-Inkomensverklaring Ondernemer geldt een minimale periode van 12 maanden ondernemerschap.

Heb je minder dan drie jaar cijfers, dan wordt de beschikbare financiële historie beoordeeld.

Je kunt dus mogelijk ook als relatief startende zzp'er een hypotheek krijgen.

Hoe langer je onderneming bestaat, hoe meer financiële historie beschikbaar is.

Lees ook: Hypotheek zzp zonder 3 jaar cijfers

Hypotheek berekenen als startende zzp'er

Ben je net gestart als ondernemer, dan is het lastiger om je toekomstige inkomen uitsluitend op basis van historische cijfers te beoordelen.

Je hebt immers nog maar weinig financiële historie.

Voor NHG kan vanaf minimaal 12 maanden ondernemerschap een Inkomensverklaring Ondernemer worden gebruikt.

Heb je bijvoorbeeld één jaar cijfers, dan wordt die beschikbare informatie gebruikt binnen het geldende toetskader.

Dat betekent niet dat je automatisch dezelfde leencapaciteit hebt als een ondernemer met tien jaar stabiele resultaten.

Maar drie volledige jaren zijn niet per definitie vereist.

Lees ook: Hypotheek voor startende zzp'ers

Welke documenten heb je nodig om je hypotheek te berekenen?

Voor een eerste berekening kun je vaak beginnen met je eigen financiële gegevens.

Denk bijvoorbeeld aan:

• winst van de afgelopen jaren;
• actuele winst;
• omzet;
• zakelijke kosten;
• inkomen uit loondienst;
• inkomen van je partner;
• bestaande leningen;
• studieschuld;
• leaseverplichtingen.

Voor een daadwerkelijke hypotheekaanvraag kunnen meer documenten nodig zijn.

Bij de NHG-Inkomensverklaring Ondernemer worden de financiële gegevens van de onderneming onderzocht en kan bijvoorbeeld worden gevraagd naar jaarcijfers, tussentijdse cijfers en btw-aangiften.

Welke documenten precies nodig zijn, hangt af van de situatie en het moment van aanvragen. Lees ook Jaarcijfers nodig voor hypotheek als zzp'er?.

Telt omzet mee voor je hypotheek?

Omzet en inkomen zijn twee verschillende dingen.

Stel dat je als zzp'er €150.000 omzet draait.

Als je vervolgens €80.000 zakelijke kosten hebt, blijft er €70.000 winst over.

Je kunt daarom niet automatisch je omzet als persoonlijk inkomen gebruiken voor een hypotheek.

Voor een IB-ondernemer vormt de fiscale winst een belangrijke basis voor de inkomensbeoordeling.

Het is dus vooral belangrijk om te weten wat je onderneming daadwerkelijk oplevert.

Telt inkomen uit loondienst ook mee?

Sommige zzp'ers combineren hun onderneming met een baan in loondienst.

Dan kan naast het ondernemersinkomen ook het inkomen uit dienstbetrekking relevant zijn.

Hoe dit precies wordt meegenomen, hangt af van de hypotheekregels en je persoonlijke situatie.

Je moet daarom niet automatisch alleen naar je winst uit onderneming kijken wanneer je daarnaast salaris ontvangt.

Wat als je partner ook inkomen heeft?

Heb je een partner met inkomen, dan kan dat inkomen onderdeel zijn van de hypotheekberekening.

De precieze manier waarop het inkomen van je partner wordt meegenomen, hangt af van het type inkomen en de geldende leennormen.

Bij een gezamenlijke hypotheek wordt daarom niet alleen gekeken naar jouw inkomen als zzp'er.

Een berekening op basis van alleen jouw winst kan daardoor een ander resultaat geven dan een gezamenlijke berekening.

Welke schulden verlagen je maximale hypotheek?

Bij het berekenen van je maximale hypotheek wordt niet alleen naar inkomen gekeken.

Bestaande financiële verplichtingen kunnen je leencapaciteit verminderen.

Denk aan:

• persoonlijke leningen;
• doorlopende kredieten;
• private lease;
• studieschuld;
• andere financiële verplichtingen.

Daarom kan iemand met een hoger inkomen toch minder kunnen lenen dan iemand met een lager inkomen en weinig verplichtingen.

Voor een betrouwbare berekening moet je deze verplichtingen dus meenemen.

Hoeveel hypotheek bij €40.000 winst?

Een winst van €40.000 geeft op zichzelf onvoldoende informatie om je maximale hypotheek te bepalen.

Eerst moet duidelijk zijn welk toetsinkomen wordt vastgesteld.

Daarna zijn onder andere de hypotheekrente, financiële verplichtingen, partnerinkomen en woningwaarde relevant.

Je kunt daarom beter spreken over:

"Wat is mijn toetsinkomen?"

dan alleen:

"Hoeveel winst maak ik?"

Het toetsinkomen vormt vervolgens één van de belangrijkste uitgangspunten voor de hypotheekberekening.

Hoeveel hypotheek bij €50.000 winst?

Ook bij €50.000 winst is er geen universeel hypotheekbedrag.

Als je €50.000 fiscale winst hebt, betekent dit niet automatisch dat je precies hetzelfde bedrag als toetsinkomen krijgt.

Bij meerdere jaren winst wordt gekeken naar de historische resultaten en de ontwikkeling van je onderneming.

Vervolgens wordt je maximale hypotheek berekend op basis van de geldende leennormen.

Hoeveel hypotheek bij €75.000 winst?

Hetzelfde geldt voor een winst van €75.000.

Een hoge winst kan uiteraard leiden tot een hoger toetsinkomen, maar de uiteindelijke maximale hypotheek wordt niet uitsluitend bepaald door je winst.

Andere verplichtingen en de actuele hypotheekrente spelen bijvoorbeeld ook een rol.

Bovendien moet eerst worden vastgesteld welk deel van je winst als toetsinkomen wordt meegenomen.

Kun je als zzp'er 100% van je inkomen lenen?

Nee, je maximale hypotheek wordt niet simpelweg bepaald door een percentage van je inkomen.

De leennormen bepalen hoeveel je maximaal mag lenen op basis van je inkomen en andere omstandigheden.

Daarnaast geldt de woningwaarde als belangrijke grens.

In veel gevallen kun je niet meer lenen dan het percentage van de woningwaarde dat volgens de regels is toegestaan, behoudens specifieke uitzonderingen.

Je inkomen bepaalt dus niet alleen hoeveel je kunt lenen.

Hypotheek berekenen met NHG

Met NHG kan een specifieke route voor ondernemers worden gebruikt.

De Inkomensverklaring Ondernemer wordt opgesteld op basis van financiële gegevens van je onderneming.

De verklaring bepaalt welk ondernemersinkomen voor de hypotheek kan worden gebruikt.

Daarna wordt met dat inkomen de maximale hypotheek berekend volgens de geldende normen.

Dit betekent dat je eigen berekening van je gemiddelde winst vooral een indicatie is.

De officiële inkomensvaststelling kan daarvan afwijken.

Hypotheek berekenen zonder NHG

Niet iedere hypotheek heeft NHG.

Zonder NHG kunnen geldverstrekkers hun eigen acceptatiebeleid voor ondernemers hanteren.

Daarom kunnen de eisen voor een zzp'er per geldverstrekker verschillen.

Een berekening die volgens een NHG-methode wordt gemaakt, kun je dus niet automatisch gebruiken als definitieve berekening voor iedere hypotheek zonder NHG.

Wat is mijn toetsinkomen?

Je toetsinkomen is het inkomen dat de geldverstrekker gebruikt bij het bepalen van je maximale hypotheek.

Voor een ondernemer is dat niet noodzakelijk gelijk aan:

• je omzet;
• je nettowinst op je bankrekening;
• je winst van één goed jaar;
• je gemiddelde maandinkomen.

Het toetsinkomen wordt vastgesteld volgens de methode die voor jouw hypotheek geldt.

Bij NHG kan daarvoor de Inkomensverklaring Ondernemer worden gebruikt.

Het verschil tussen je daadwerkelijke bedrijfsresultaat en het toetsinkomen is daarom belangrijk bij het berekenen van je hypotheek. Lees ook Welk inkomen telt voor een hypotheek als zzp'er?.

Voorbeeld van een hypotheekberekening voor een zzp'er

Stel dat je al drie jaar ondernemer bent:

Je gemiddelde winst bedraagt €50.000.

Voor een eerste indicatie kun je dus uitgaan van ongeveer €50.000.

Maar voor de daadwerkelijke hypotheekaanvraag moet worden vastgesteld welk toetsinkomen geldt.

Stel daarnaast dat je:

• geen andere leningen hebt;
• geen leaseverplichtingen hebt;
• een partner met inkomen hebt.

Dan kan je maximale hypotheek anders uitvallen dan wanneer je dezelfde €50.000 winst hebt maar ook een persoonlijke lening en studieschuld.

Daarom is het toetsinkomen slechts één onderdeel van de berekening.

Waarom kan mijn hypotheekberekening verschillen van de berekening van een adviseur?

Een online calculator gebruikt vaak een beperkt aantal gegevens.

Een hypotheekadviseur of geldverstrekker kan over meer informatie beschikken, zoals:

• definitieve jaarcijfers;
• tussentijdse cijfers;
• fiscale gegevens;
• correcties;
• schulden;
• partnerinkomen;
• specifieke acceptatieregels.

Daardoor kan een eerste online indicatie verschillen van de uiteindelijke hypotheekberekening.

Een calculator is daarom vooral geschikt om vooraf een idee te krijgen van je mogelijkheden.

Kun je je maximale hypotheek als zzp'er online berekenen?

Ja.

Voor een eerste indicatie kun je je financiële gegevens invullen in een hypotheekcalculator.

Voor ondernemers is het daarbij belangrijk om niet alleen naar omzet te kijken.

Gebruik bij voorkeur je beschikbare winstgegevens en houd rekening met:

• meerdere jaren aan resultaten;
• je actuele inkomen;
• bestaande verplichtingen;
• inkomen van je partner;
• de waarde van de woning.

Veelgestelde vragen

Hoe bereken ik mijn maximale hypotheek als zzp'er?

Eerst moet je toetsinkomen worden vastgesteld. Daarna wordt met je inkomen, financiële verplichtingen, eventuele partnerinkomen, hypotheekrente en andere gegevens je maximale hypotheek berekend.

Kan ik mijn hypotheek berekenen op basis van mijn winst?

Voor een eerste indicatie kan dat. Je winst is echter niet automatisch hetzelfde als je officiële toetsinkomen.

Wordt mijn omzet gebruikt voor mijn hypotheek?

Niet rechtstreeks. Voor een IB-ondernemer vormt de fiscale winst een belangrijke basis voor de inkomensbeoordeling.

Hoeveel hypotheek kan ik krijgen met €50.000 winst?

Dat is afhankelijk van je uiteindelijke toetsinkomen en andere factoren zoals rente, schulden, lease, partnerinkomen en de woningwaarde.

Hoeveel jaar cijfers heb ik nodig?

Je hebt niet automatisch drie volledige jaren nodig. Voor de NHG-Inkomensverklaring Ondernemer geldt een minimale periode van 12 maanden ondernemerschap.

Kan ik als startende zzp'er een hypotheek krijgen?

Dat kan mogelijk. Vanaf minimaal 12 maanden ondernemerschap kan binnen de NHG-route een Inkomensverklaring Ondernemer worden gebruikt.

Telt mijn partnerinkomen mee?

Dat kan. De manier waarop het inkomen van je partner wordt meegenomen hangt af van het type inkomen en de geldende hypotheekregels.

Verlagen schulden mijn maximale hypotheek?

Ja. Bestaande financiële verplichtingen zoals leningen, studieschuld en lease kunnen invloed hebben op je maximale hypotheek.

Kan ik zonder NHG een hypotheek als zzp'er krijgen?

Dat kan mogelijk. Zonder NHG kunnen geldverstrekkers hun eigen voorwaarden hanteren voor het beoordelen van ondernemersinkomen.

Is een hypotheekcalculator voor zzp'ers betrouwbaar?

Een calculator kan een goede eerste indicatie geven, maar het resultaat is niet automatisch het definitieve hypotheekbedrag. De uiteindelijke berekening hangt af van het toetsinkomen en de volledige financiële situatie.

Bereken je maximale hypotheek als zzp'er

Als zzp'er begint een hypotheekberekening bij je toetsinkomen.

Kijk daarom niet alleen naar je omzet of naar je winst van het afgelopen jaar. Je historische resultaten, actuele inkomen en persoonlijke financiële verplichtingen kunnen allemaal een rol spelen.

Heb je meerdere jaren cijfers, dan kan je gemiddelde winst een nuttig startpunt zijn. Ben je pas één of twee jaar ondernemer, dan wordt gekeken naar de beschikbare financiële historie.

Wil je weten wat je ongeveer kunt lenen?

Of bekijk het overzicht: Hypotheek als zzp'er.

Meer lezen over hypotheken als zzp'er:

• Hypotheek voor zzp'ers
• Welk inkomen telt voor een hypotheek als zzp'er?
• Winst uit onderneming voor hypotheek
• Jaarcijfers nodig voor hypotheek als zzp'er?
• Hypotheek zzp zonder 3 jaar cijfers
• Hoe lang moet je zzp'er zijn voor een hypotheek?
• Hypotheek voor startende zzp'ers
• Hypotheek met wisselend inkomen als zzp'er
• Hypotheekadviseur voor zzp'ers