Als zzp'er werkt je hypotheekberekening anders dan wanneer je in loondienst bent. Je hebt geen vast salaris dat eenvoudig van een loonstrook kan worden overgenomen. Voor een hypotheek moet daarom eerst worden bepaald welk ondernemersinkomen als toetsinkomen mag worden gebruikt.
Daarbij wordt onder andere gekeken naar de financiële resultaten van je onderneming, je ondernemershistorie en je actuele inkomen.
Voor een hypotheek met NHG kan het ondernemersinkomen worden vastgesteld met een Inkomensverklaring Ondernemer. Daarbij wordt meestal gekeken naar de afgelopen drie jaar, of naar een kortere periode als je onderneming nog geen drie jaar bestaat. Op basis daarvan wordt het toetsinkomen vastgesteld.
Welk inkomen telt voor een hypotheek als zzp'er?
Voor een hypotheek telt niet simpelweg je omzet als inkomen.
Bij een ondernemer wordt gekeken naar het inkomen dat uit de onderneming beschikbaar is en volgens de geldende regels als toetsinkomen kan worden meegenomen.
Bij de NHG-Inkomensverklaring Ondernemer wordt de financiële situatie van de onderneming uitgebreid geanalyseerd. Daarbij wordt onder andere gekeken naar de resultaten van eerdere boekjaren en het lopende boekjaar.
Daarom zijn deze begrippen belangrijk:
- omzet;
- zakelijke kosten;
- winst;
- ondernemersinkomen;
- toetsinkomen.
Je omzet is dus niet hetzelfde als het inkomen waarmee je hypotheek wordt berekend.
Telt je omzet mee voor je hypotheek?
Niet rechtstreeks.
Stel dat je als zzp'er €100.000 omzet per jaar hebt. Dat betekent niet automatisch dat €100.000 als inkomen voor je hypotheek wordt gezien.
Van je omzet betaal je bijvoorbeeld zakelijke kosten. Het financiële resultaat van je onderneming is daarom veel relevanter voor de beoordeling dan alleen je omzet.
Een eenvoudige voorstelling is:
Omzet − zakelijke kosten = resultaat/winst
Maar ook je winst is niet automatisch één-op-één gelijk aan het uiteindelijke toetsinkomen. Bij de inkomensbeoordeling kunnen verschillende correcties en voorwaarden worden toegepast.
Telt je winst als inkomen voor je hypotheek?
Je winst uit onderneming vormt een belangrijk onderdeel van de beoordeling van je ondernemersinkomen.
Bij de NHG-Inkomensverklaring Ondernemer wordt onder andere gekeken naar de fiscale winst. Het toetskader houdt rekening met meerdere jaren en met het actuele resultaat.
Bij een IB-ondernemer wordt bijvoorbeeld gekeken naar de fiscale winst over de beschikbare jaren. Heb je drie jaar cijfers, dan wordt de historische ontwikkeling meegenomen. Heb je een jongere onderneming, dan wordt gekeken naar de kortere beschikbare historie.
Daarom kun je niet simpelweg zeggen:
"Mijn winst is €60.000, dus mijn hypotheekinkomen is €60.000."
Het exacte toetsinkomen moet volgens het toepasselijke toetskader worden vastgesteld.
Wat is toetsinkomen?
Het toetsinkomen is het inkomen dat voor de hypotheekberekening wordt gebruikt.
Voor iemand in loondienst is dat vaak relatief eenvoudig vast te stellen aan de hand van salarisgegevens. Voor een ondernemer is een uitgebreidere inkomensbeoordeling nodig.
Bij NHG kan daarvoor de Inkomensverklaring Ondernemer worden gebruikt. Een onafhankelijke rekenexpert analyseert de onderneming en stelt vervolgens het toetsinkomen vast.
Het toetsinkomen is vervolgens één van de belangrijkste gegevens bij het bepalen van je maximale hypotheek.
Hoe wordt het inkomen van een zzp'er berekend?
Bij een NHG-aanvraag met een Inkomensverklaring Ondernemer wordt gekeken naar de financiële historie van de onderneming.
De analyse gaat meestal over:
- de resultaten van eerdere boekjaren;
- het meest recente boekjaar;
- het lopende boekjaar;
- de ontwikkeling van het inkomen;
- bepaalde correctieposten;
- de financiële positie van de onderneming.
De exacte berekening volgt het actuele NHG-toetskader.
Het gaat dus niet alleen om één bedrag dat je zelf opgeeft.
Tellen meerdere jaren inkomen mee?
Ja.
Bij de NHG-Inkomensverklaring Ondernemer wordt meestal gekeken naar de afgelopen drie jaar. Bestaat je onderneming korter dan drie jaar, dan wordt gekeken naar de kortere beschikbare periode.
Dat betekent dat je ondernemershistorie belangrijk is.
Een voorbeeld:
- jaar 1: €35.000 winst
- jaar 2: €45.000 winst
- jaar 3: €55.000 winst
Deze ontwikkeling geeft andere informatie dan wanneer je resultaten bijvoorbeeld €55.000, €45.000 en €35.000 zijn.
De ontwikkeling van je onderneming wordt daarom meegenomen in de beoordeling.
Telt het laatste jaar het zwaarst?
Het laatste jaar is belangrijk.
Binnen het NHG-toetskader geldt onder meer dat wanneer het inkomen in het laatste jaar lager is dan het gemiddelde inkomen, het laatste jaar als uitgangspunt kan gelden. Ook wordt gekeken naar het lopende boekjaar. Het actuele inkomen moet daarbij minimaal in lijn zijn met het gemiddelde.
Daarmee wordt voorkomen dat een tijdelijk hoger inkomen uit eerdere jaren automatisch leidt tot een te hoog toetsinkomen wanneer je inkomen inmiddels duidelijk is gedaald.
Wat als je inkomen stijgt?
Een stijgend inkomen kan een positieve ontwikkeling van je onderneming laten zien, maar het betekent niet automatisch dat je volledige actuele winst als toetsinkomen wordt gebruikt.
Bij de beoordeling wordt gekeken naar de beschikbare financiële gegevens en de ontwikkeling van de onderneming. Ook het lopende boekjaar kan daarbij worden betrokken.
Heb je bijvoorbeeld:
- jaar 1: €30.000 winst;
- jaar 2: €40.000 winst;
- jaar 3: €55.000 winst;
dan is het relevant dat je onderneming duidelijk groeit.
Het uiteindelijke toetsinkomen wordt echter volgens het geldende toetskader vastgesteld.
Wat als je inkomen daalt?
Een dalend inkomen kan juist gevolgen hebben voor het toetsinkomen.
Als je laatste boekjaar duidelijk minder goed was dan eerdere jaren, wordt niet automatisch uitgegaan van het hogere historische gemiddelde. Binnen het NHG-toetskader geldt dat bij een lager inkomen in het laatste jaar het laatste jaar als uitgangspunt kan gelden. Ook moet het lopende boekjaar worden beoordeeld.
Dat is belangrijk als je onderneming sterk wisselende resultaten heeft.
Telt het lopende jaar mee?
Ja.
De hypotheekbeoordeling kijkt niet uitsluitend naar oude jaarcijfers. Bij de NHG-Inkomensverklaring Ondernemer wordt ook gekeken naar het lopende boekjaar.
Dit is vooral relevant wanneer je huidige situatie sterk afwijkt van eerdere jaren.
Een onderneming kan bijvoorbeeld:
- sterk gegroeid zijn;
- juist minder omzet hebben;
- hogere kosten hebben gekregen;
- een grote opdrachtgever zijn kwijtgeraakt;
- of structureel meer winst maken.
De actuele situatie kan daardoor relevant zijn voor het vaststellen van het toetsinkomen.
Telt je salaris uit loondienst ook mee?
Dat kan.
Sommige ondernemers combineren hun onderneming met een baan in loondienst. In dat geval kunnen inkomsten uit loondienst en ondernemerschap naast elkaar worden beoordeeld.
NHG geeft bijvoorbeeld aan dat een combinatie van inkomsten uit dienstbetrekking en zelfstandig ondernemerschap mogelijk is binnen de inkomensbeoordeling.
Of en hoe het salaris wordt meegenomen, hangt af van de situatie en de geldende voorwaarden.
Telt inkomen van je partner mee?
Als je samen een hypotheek aanvraagt, kan het inkomen van je partner onderdeel zijn van de hypotheekberekening.
Het inkomen van de ondernemer wordt dan afzonderlijk vastgesteld en gecombineerd met het inkomen dat volgens de geldende regels van de partner mag worden meegenomen.
De maximale hypotheek wordt uiteindelijk niet alleen bepaald door het ondernemersinkomen. Ook andere financiële verplichtingen en de waarde van de woning spelen een rol.
Tellen zakelijke kosten mee?
Zakelijke kosten hebben indirect invloed op je hypotheekinkomen.
Hogere zakelijke kosten verlagen doorgaans het resultaat van je onderneming. Omdat de financiële resultaten van de onderneming onderdeel zijn van de inkomensbeoordeling, kunnen zakelijke kosten daarmee indirect invloed hebben op het toetsinkomen.
Je hoeft zakelijke kosten dus niet als een aparte maandelijkse hypotheeklast op te geven. Het effect zit in de financiële resultaten van de onderneming.
Wat als je weinig winst maakt maar veel omzet?
Veel omzet betekent niet automatisch dat je een hoog hypotheekinkomen hebt.
Een ondernemer met:
€150.000 omzet en €100.000 kosten
heeft financieel een heel andere onderneming dan iemand met:
€80.000 omzet en €20.000 kosten.
Alleen naar omzet kijken zou daarom een vertekend beeld geven.
Voor de hypotheek is vooral relevant welk inkomen volgens de inkomensbeoordeling uit de onderneming voortkomt.
Welk inkomen telt als je minder dan 3 jaar zzp'er bent?
Als je onderneming nog geen drie jaar bestaat, betekent dat niet automatisch dat je geen hypotheek kunt krijgen.
Bij NHG kan een ondernemer die minimaal 12 maanden actief is gebruikmaken van de Inkomensverklaring Ondernemer. Bij een jongere onderneming wordt de beschikbare periode beoordeeld in plaats van automatisch drie volledige jaren te verlangen.
Je hebt dan simpelweg minder historische cijfers beschikbaar.
Dat maakt de ontwikkeling van je onderneming en je actuele financiële situatie extra relevant.
Lees ook: Hoe lang moet je zzp'er zijn voor een hypotheek?
Welk inkomen telt bij een eenmanszaak?
Heb je een eenmanszaak, dan wordt je ondernemersinkomen beoordeeld op basis van de financiële gegevens van je onderneming.
Je omzet is daarbij niet hetzelfde als je hypotheekinkomen.
Bij een NHG-aanvraag wordt via de Inkomensverklaring Ondernemer het toetsinkomen vastgesteld op basis van het geldende toetskader.
Lees ook: Hypotheek met een eenmanszaak: zo werkt het
Heeft een hoge winst altijd een hogere hypotheek tot gevolg?
Niet automatisch.
Een hoger toetsinkomen kan in principe meer ruimte geven binnen de hypotheeknormen, maar je maximale hypotheek wordt ook door andere factoren bepaald.
Denk aan:
- rente;
- andere leningen;
- studieschuld;
- leaseverplichtingen;
- partnerinkomen;
- de waarde van de woning;
- de geldende leennormen.
De overheid geeft aan dat de maximale hypotheek onder andere afhankelijk is van inkomen, schulden en leningen.
Je kunt daarom niet alleen op basis van je winst bepalen hoeveel je kunt lenen. Lees ook Hoeveel hypotheek kan ik krijgen als zzp'er?.
Welk bedrag moet je invullen bij een hypotheekcalculator?
Gebruik niet zomaar je omzet als inkomen.
Bij een calculator voor zzp'ers is het belangrijk om te weten welk inkomen als toetsinkomen wordt gebruikt. Als je al een Inkomensverklaring Ondernemer hebt, is het vastgestelde toetsinkomen het meest relevante bedrag voor de hypotheekberekening.
Heb je die verklaring nog niet, dan kan een eenvoudige calculator alleen een indicatie geven.
Veelgestelde vragen
Is mijn omzet mijn hypotheekinkomen?
Nee. Omzet is het bedrag dat je onderneming ontvangt voordat zakelijke kosten ervan worden afgetrokken. Voor een hypotheek is het ondernemersinkomen/toetsinkomen relevant.
Is mijn winst mijn hypotheekinkomen?
Je winst vormt een belangrijk onderdeel van de beoordeling, maar winst is niet automatisch hetzelfde als het uiteindelijke toetsinkomen.
Wordt gekeken naar mijn laatste jaar?
Ja, het laatste boekjaar is belangrijk. Binnen het NHG-toetskader kan het laatste jaar als uitgangspunt gelden wanneer het inkomen lager is dan het gemiddelde. Ook het lopende boekjaar wordt beoordeeld.
Worden drie jaren meegenomen?
Bij de NHG-Inkomensverklaring Ondernemer wordt meestal naar de afgelopen drie jaar gekeken, of korter als je onderneming jonger is.
Kan ik een hypotheek krijgen met één jaar ondernemerschap?
Dat kan mogelijk. Voor NHG kan de Inkomensverklaring Ondernemer worden gebruikt wanneer je minimaal 12 maanden actief bent als ondernemer. Dit betekent niet dat je automatisch een hypotheek krijgt; je volledige financiële situatie wordt beoordeeld.
Telt mijn partnerinkomen mee?
Dat kan, afhankelijk van de situatie en de geldende hypotheekregels.
Telt een studieschuld mee?
Ja. Een studieschuld kan je maximale hypotheek verlagen. De manier waarop hiermee wordt gerekend hangt af van de geldende regels.
Bereken je hypotheek als zzp'er
Het belangrijkste bedrag voor je hypotheek is uiteindelijk niet simpelweg je omzet of één jaar winst, maar het toetsinkomen dat volgens de geldende regels voor jouw situatie wordt vastgesteld.
Heb je al een vastgesteld toetsinkomen? Dan kun je daarmee een eerste indicatie van je maximale hypotheek berekenen.
Meer over hypotheken als zzp'er:
