Ben je pas kort geleden begonnen als zzp'er en heb je nog geen drie volledige jaren aan jaarcijfers? Dan betekent dat niet automatisch dat je geen hypotheek kunt krijgen.
Voor ondernemers wordt gekeken naar de financiële resultaten van de onderneming en naar de ontwikkeling van het inkomen. Bij een hypotheek met NHG kan een Inkomensverklaring Ondernemer worden gebruikt om het toetsinkomen vast te stellen.
Daarvoor hoef je niet altijd drie volledige jaren ondernemer te zijn.
Als je onderneming minimaal 12 maanden bestaat, kan de Inkomensverklaring Ondernemer mogelijk worden gebruikt. Bij een onderneming die korter dan drie jaar bestaat, wordt de beschikbare financiële historie gebruikt.
Het ontbreken van drie volledige jaarcijfers betekent dus niet automatisch dat een hypotheek onmogelijk is.
Kun je als zzp'er een hypotheek krijgen zonder 3 jaar cijfers?
Ja, dat kan mogelijk.
De gedachte dat je als zzp'er altijd eerst drie jaar ondernemer moet zijn voordat je een hypotheek kunt krijgen, klopt niet als algemene regel.
Voor NHG kan een ondernemer vanaf minimaal 12 maanden ondernemerschap gebruikmaken van de Inkomensverklaring Ondernemer. Bestaat je onderneming korter dan drie jaar, dan wordt gekeken naar de beschikbare financiële historie.
Je hoeft dus niet eerst drie volledige jaren te hebben voordat je überhaupt voor een hypotheek in aanmerking kunt komen.
Wel kan een kortere ondernemershistorie invloed hebben op de manier waarop je inkomen wordt vastgesteld.
Hoeveel jaar moet je zzp'er zijn voor een hypotheek?
Er is geen algemene regel dat je precies drie jaar zzp'er moet zijn.
Voor de NHG-Inkomensverklaring Ondernemer geldt een minimale periode van 12 maanden ondernemerschap.
Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen ondernemers met:
- ongeveer 1 jaar ondernemerschap;
- 2 jaar ondernemerschap;
- 3 jaar of langer ondernemerschap.
Hoe langer je onderneming bestaat, hoe meer financiële historie beschikbaar is om je inkomen te beoordelen.
Dat betekent echter niet dat iemand met één jaar cijfers automatisch geen hypotheek kan krijgen.
Lees ook: Hoe lang moet je zzp'er zijn voor een hypotheek?
Hypotheek als zzp'er met 1 jaar cijfers
Ben je ongeveer één jaar ondernemer? Dan is je situatie anders dan die van een zzp'er die al meerdere jaren een onderneming heeft.
Er zijn simpelweg minder financiële gegevens beschikbaar.
Voor de NHG-Inkomensverklaring Ondernemer kan vanaf minimaal 12 maanden ondernemerschap een inkomensverklaring worden aangevraagd. De beschikbare financiële historie wordt vervolgens gebruikt om je ondernemersinkomen te beoordelen.
Bij één jaar ondernemerschap kan het daarom extra belangrijk zijn dat je financiële administratie goed op orde is.
Denk bijvoorbeeld aan:
- je financiële resultaten;
- je aangifte inkomstenbelasting;
- je omzet;
- je kosten;
- je actuele cijfers;
- je btw-aangiften;
- de ontwikkeling van je onderneming.
Welke documenten precies nodig zijn, hangt af van je situatie en het moment van de aanvraag.
Hypotheek als zzp'er met 2 jaar cijfers
Heb je inmiddels twee jaar cijfers beschikbaar, dan is er meer historische informatie over je onderneming.
Dat kan helpen bij het beoordelen van de ontwikkeling van je inkomen.
Voor de NHG-Inkomensverklaring Ondernemer wordt bij een onderneming die korter dan drie jaar bestaat gekeken naar de beschikbare periode.
Je hebt dus niet per se drie volledige jaren nodig.
Wel blijft het belangrijk dat de financiële resultaten voldoende inzicht geven in je onderneming en dat ook de actuele ontwikkeling kan worden beoordeeld.
Waarom wordt vaak gesproken over 3 jaar?
De periode van drie jaar komt vooral terug omdat bij een gevestigde ondernemer de financiële resultaten van de laatste drie kalenderjaren een belangrijke basis vormen voor de inkomensbeoordeling.
Bij NHG wordt het gemiddelde inkomen over de laatste drie kalenderjaren als uitgangspunt genomen. Het laatste jaar vormt daarbij een maximum.
Heb je nog geen drie volledige jaren als ondernemer, dan kan die volledige historie uiteraard niet worden gebruikt.
Daarom wordt bij een jongere onderneming gekeken naar de beschikbare gegevens.
De regel is dus niet:
"Je moet drie jaar zzp'er zijn."
Maar eerder:
"Hoeveel financiële historie is beschikbaar om je ondernemersinkomen te beoordelen?"
Voorbeeld: één jaar ondernemer
Stel dat je op 1 januari 2025 bent gestart als zzp'er.
In 2025 maakte je:
€45.000 winst.
In 2026 wil je een hypotheek aanvragen.
Je hebt dan nog geen drie volledige kalenderjaren als ondernemer.
Dat betekent niet automatisch dat je moet wachten tot 2028.
Voor NHG kan vanaf minimaal 12 maanden ondernemerschap een Inkomensverklaring Ondernemer worden gebruikt. De beschikbare financiële informatie over je onderneming wordt daarbij beoordeeld.
Je situatie wordt dus anders beoordeeld dan die van een ondernemer met drie volledige jaren aan resultaten, maar een hypotheek is niet per definitie uitgesloten.
Voorbeeld: twee jaar ondernemer
Stel:
| Jaar | Winst |
|---|---|
| Jaar 1 | €35.000 |
| Jaar 2 | €50.000 |
Je bent inmiddels twee jaar ondernemer en hebt twee volledige jaren aan resultaten.
Je hebt nog geen drie jaar cijfers.
Toch kan je beschikbare financiële historie worden gebruikt voor de beoordeling van je ondernemersinkomen.
Daarbij wordt niet alleen gekeken naar de hoogte van de winst. Ook de ontwikkeling van de onderneming en het actuele inkomen kunnen relevant zijn.
Wat als je onderneming minder dan 12 maanden bestaat?
Hier ligt een belangrijk verschil.
Voor de NHG-Inkomensverklaring Ondernemer moet je minimaal 12 maanden actief zijn als ondernemer.
Ben je pas enkele maanden geleden gestart, dan kun je dus niet simpelweg dezelfde route gebruiken als een ondernemer die al minimaal een jaar actief is.
Dat betekent niet noodzakelijk dat iedere hypotheek zonder meer onmogelijk is. Geldverstrekkers kunnen verschillende acceptatiecriteria hanteren, vooral buiten NHG.
Maar je kunt de NHG-regels voor een ondernemer vanaf 12 maanden niet zomaar toepassen op iemand die pas enkele maanden actief is.
Tellen voorlopige cijfers mee?
Dat kan.
Welke cijfers nodig zijn, hangt onder andere af van het moment waarop je de hypotheek aanvraagt.
Bij een NHG-Inkomensverklaring Ondernemer wordt niet alleen naar afgesloten boekjaren gekeken. Ook het lopende boekjaar kan worden gecontroleerd.
Vanaf 1 mei van het lopende boekjaar zijn de definitieve jaarcijfers van het vorige boekjaar onderdeel van de verplichte documentatie.
Later in het jaar kunnen ook tussentijdse cijfers en btw-aangiften nodig zijn.
Dit is vooral relevant voor startende ondernemers, omdat hun financiële historie vaak nog beperkt is. Lees ook Jaarcijfers nodig voor hypotheek als zzp'er?.
Wat als je nog geen definitieve jaarrekening hebt?
Ook hier moet je onderscheid maken tussen een onderneming die nog maar kort bestaat en een onderneming waarvan het laatste boekjaar simpelweg nog niet definitief is afgesloten.
Als je bijvoorbeeld in 2025 bent gestart en in 2026 een hypotheek aanvraagt, kunnen de financiële resultaten over 2025 relevant zijn.
Zijn de definitieve jaarcijfers inmiddels beschikbaar, dan kunnen deze onderdeel zijn van de documentatie.
Daarnaast kan informatie over 2026 nodig zijn om te beoordelen hoe je onderneming momenteel presteert.
Je moet daarom niet alleen kijken naar de vraag:
"Heb ik drie jaarcijfers?"
maar vooral:
"Welke financiële informatie is op het moment van mijn hypotheekaanvraag beschikbaar?"
Hoe wordt je inkomen berekend als je geen 3 jaar cijfers hebt?
Bij een jongere onderneming kan niet worden uitgegaan van drie volledige kalenderjaren als die simpelweg niet bestaan.
De beschikbare financiële historie wordt gebruikt.
Het uiteindelijke toetsinkomen is daardoor niet noodzakelijk gelijk aan:
je winst van het laatste jaar.
De inkomensbeoordeling kijkt naar het geldende toetskader en de beschikbare financiële informatie.
Bij NHG wordt dit vastgesteld via de Inkomensverklaring Ondernemer.
Daarbij wordt onder andere gekeken naar:
- de fiscale winst;
- de beschikbare historische resultaten;
- het laatste boekjaar;
- het lopende boekjaar;
- de financiële ontwikkeling van de onderneming;
- de financiële positie van de onderneming.
Kun je met één goed jaar direct een hoge hypotheek krijgen?
Niet automatisch.
Als je pas één jaar ondernemer bent en in dat jaar bijvoorbeeld €80.000 winst hebt gemaakt, betekent dat niet automatisch dat een geldverstrekker simpelweg €80.000 als duurzaam toetsinkomen gebruikt.
Er is immers nog weinig historische informatie beschikbaar.
Bij de beoordeling wordt gekeken naar het geldende toetskader en de ontwikkeling van de onderneming.
Een hoog inkomen in een korte periode is daarom niet hetzelfde als een langdurig stabiel ondernemersinkomen.
Wat als je inkomen snel stijgt?
Een sterk groeiende onderneming kan een ander beeld geven dan een onderneming waarvan het inkomen stabiel blijft.
Stel:
| Jaar | Winst |
|---|---|
| Jaar 1 | €25.000 |
| Jaar 2 | €50.000 |
Je inkomen is duidelijk gestegen.
Dat is relevante informatie, maar je kunt niet automatisch aannemen dat je hypotheek wordt gebaseerd op €50.000.
De uiteindelijke inkomensvaststelling volgt het geldende toetskader.
Ook het lopende boekjaar kan worden bekeken om te beoordelen of de ontwikkeling van je onderneming aansluit bij de historische resultaten.
Wat als je inkomen juist daalt?
Hetzelfde geldt in de andere richting.
Stel:
| Jaar | Winst |
|---|---|
| Jaar 1 | €60.000 |
| Jaar 2 | €35.000 |
Je gemiddelde of eerdere winst vertelt dan niet het volledige verhaal.
Een dalend inkomen kan invloed hebben op het inkomen dat voor de hypotheek wordt gebruikt.
Daarom zijn actuele cijfers belangrijk wanneer je onderneming inmiddels duidelijk anders presteert dan in eerdere jaren.
Zijn jaarcijfers verplicht voor iedere zzp'er?
Niet iedere hypotheekaanvraag gebruikt exact dezelfde documenten.
Geldverstrekkers hebben hun eigen acceptatiebeleid en buiten NHG kunnen andere methodes worden gebruikt.
Toch zijn financiële gegevens van je onderneming bij een hypotheekaanvraag als zzp'er belangrijk. De geldverstrekker moet immers kunnen beoordelen welk inkomen uit je onderneming kan worden meegenomen.
Dat kunnen bijvoorbeeld zijn:
- jaarcijfers;
- aangiften inkomstenbelasting;
- tussentijdse cijfers;
- btw-aangiften;
- bankgegevens;
- andere financiële documenten.
Welke stukken daadwerkelijk nodig zijn, hangt af van de geldverstrekker en jouw situatie.
Lees ook: Jaarcijfers nodig voor hypotheek als zzp'er?
Hypotheek zonder 3 jaar cijfers met NHG
De NHG-route is voor ondernemers interessant omdat hiervoor een specifieke methode bestaat om het ondernemersinkomen vast te stellen.
De Inkomensverklaring Ondernemer kan vanaf minimaal 12 maanden ondernemerschap worden gebruikt.
Heb je nog geen drie jaar cijfers, dan wordt de beschikbare financiële historie beoordeeld.
Daarmee is de situatie voor een startende zzp'er duidelijk anders dan de vaak gehoorde regel dat je eerst drie jaar ondernemer moet zijn.
NHG stelt wel voorwaarden aan de onderneming en de inkomensbeoordeling.
Hypotheek zonder 3 jaar cijfers zonder NHG
Zonder NHG kunnen andere regels gelden.
Een geldverstrekker kan bijvoorbeeld eigen criteria hanteren voor ondernemers die één of twee jaar actief zijn.
Daarom is het niet verstandig om de NHG-regels als algemene regel voor iedere hypotheek te gebruiken.
Als je geen NHG gebruikt, moet je specifiek kijken naar het acceptatiebeleid van de geldverstrekker.
Dat kan betekenen dat de ene geldverstrekker anders omgaat met een korte ondernemershistorie dan de andere.
Kan een startende zzp'er een hypotheek krijgen?
Ja, dat kan mogelijk.
Een startende zzp'er heeft alleen minder historische financiële gegevens dan een ondernemer die al meerdere jaren actief is.
Voor NHG kan vanaf minimaal 12 maanden ondernemerschap een Inkomensverklaring Ondernemer worden gebruikt.
Of je daadwerkelijk een hypotheek kunt krijgen en hoeveel je kunt lenen, hangt vervolgens ook af van andere factoren.
Denk bijvoorbeeld aan:
- je vastgestelde toetsinkomen;
- hypotheekrente;
- andere leningen;
- studieschuld;
- leaseverplichtingen;
- inkomen van je partner;
- waarde van de woning;
- de geldende leennormen.
Lees ook: Hypotheek voor startende zzp'ers
Heeft een eenmanszaak een andere beoordeling dan een bv?
Ja, de manier waarop ondernemersinkomen wordt vastgesteld kan verschillen per ondernemingsvorm.
Bij een eenmanszaak of vof wordt onder andere gekeken naar de fiscale winst van de onderneming.
Bij een bv ligt de situatie anders. Daar kan bijvoorbeeld onderscheid worden gemaakt tussen salaris uit de bv en het resultaat van de onderneming.
Daarom kun je de regels voor een eenmanszaak niet automatisch toepassen op een directeur-grootaandeelhouder van een bv.
Kun je zonder jaarrekening een hypotheek krijgen?
Een hypotheek zonder een formele jaarrekening is niet hetzelfde als een hypotheek zonder financiële gegevens.
Bij sommige ondernemers is een uitgebreide jaarrekening bijvoorbeeld niet op dezelfde manier beschikbaar als bij een bv.
De geldverstrekker zal echter nog steeds financiële informatie nodig hebben om het ondernemersinkomen te kunnen beoordelen.
Welke documenten daarvoor worden gebruikt, hangt af van de ondernemingsvorm en de gekozen hypotheekroute.
Hoeveel hypotheek kun je krijgen zonder 3 jaar cijfers?
Er is geen vast bedrag dat geldt voor iedere zzp'er zonder drie jaar cijfers.
De maximale hypotheek wordt niet alleen bepaald door het aantal jaren dat je ondernemer bent.
Nadat je toetsinkomen is vastgesteld, spelen ook andere factoren een rol.
Bijvoorbeeld:
- je inkomen;
- het inkomen van je partner;
- hypotheekrente;
- andere financiële verplichtingen;
- studieschuld;
- lease;
- de waarde van de woning;
- de geldende leennormen.
Daarom kun je niet zeggen:
"Ik ben twee jaar zzp'er, dus ik kan maximaal €X lenen."
Je toetsinkomen moet eerst worden vastgesteld.
Kun je alvast je maximale hypotheek berekenen?
Ja, voor een eerste indicatie kan dat.
Als je nog geen drie jaar cijfers hebt, kun je bijvoorbeeld je beschikbare winst en andere inkomsten gebruiken om een indicatie te krijgen.
Maar een online berekening is geen vervanging voor een officiële inkomensbeoordeling.
Voor een NHG-hypotheek kan de Inkomensverklaring Ondernemer uiteindelijk bepalen welk ondernemersinkomen voor de hypotheek wordt gebruikt.
Veelgestelde vragen
Kan ik als zzp'er een hypotheek krijgen zonder 3 jaar cijfers?
Ja, dat kan mogelijk. Voor NHG kan vanaf minimaal 12 maanden ondernemerschap een Inkomensverklaring Ondernemer worden gebruikt. Als je onderneming korter dan drie jaar bestaat, wordt de beschikbare financiële historie beoordeeld.
Hoeveel jaar moet ik zzp'er zijn voor een hypotheek?
Je hoeft niet automatisch drie jaar zzp'er te zijn. Voor de NHG-Inkomensverklaring Ondernemer geldt een minimale periode van 12 maanden ondernemerschap.
Kan ik met 1 jaar cijfers een hypotheek krijgen?
Dat kan mogelijk. Bij minimaal 12 maanden ondernemerschap kan de Inkomensverklaring Ondernemer worden gebruikt. Je beschikbare financiële gegevens worden vervolgens beoordeeld.
Kan ik met 2 jaar cijfers een hypotheek krijgen?
Dat kan mogelijk. Als je onderneming nog geen drie jaar bestaat, kan de beschikbare financiële historie worden gebruikt voor de inkomensbeoordeling.
Waarom denken veel mensen dat je 3 jaar cijfers nodig hebt?
Bij een gevestigde ondernemer wordt binnen de NHG-systematiek doorgaans gekeken naar de resultaten van de laatste drie kalenderjaren. Daardoor wordt soms gedacht dat je ook verplicht drie jaar ondernemer moet zijn. Voor de Inkomensverklaring Ondernemer geldt echter een minimale ondernemingsduur van 12 maanden.
Kan ik als startende zzp'er een hypotheek met NHG krijgen?
Dat kan mogelijk. Voor de NHG-Inkomensverklaring Ondernemer moet je minimaal 12 maanden actief zijn als ondernemer.
Wat als ik nog geen definitieve jaarcijfers heb?
Welke documenten nodig zijn, hangt af van het moment van aanvragen. Naast jaarcijfers kunnen ook tussentijdse cijfers en btw-aangiften relevant zijn.
Wordt mijn winst van één jaar volledig meegenomen?
Niet automatisch. Het toetsinkomen wordt vastgesteld volgens het geldende toetskader. Bij een korte ondernemershistorie is er minder financiële historie beschikbaar om het inkomen te beoordelen.
Kan ik zonder 3 jaar cijfers een hypotheek zonder NHG krijgen?
Dat kan mogelijk, maar de voorwaarden verschillen per geldverstrekker. Zonder NHG gelden niet automatisch dezelfde regels als bij de NHG-Inkomensverklaring Ondernemer.
Is een hypotheek moeilijker als je minder dan 3 jaar zzp'er bent?
Een korte ondernemershistorie betekent dat er minder financiële informatie beschikbaar is. Hoe dat precies wordt beoordeeld, hangt af van de hypotheekroute en geldverstrekker.
Hypotheek als zzp'er zonder 3 jaar cijfers
Je hoeft als zzp'er niet automatisch drie volledige jaren ondernemer te zijn voordat je een hypotheek kunt aanvragen.
Voor NHG kan vanaf 12 maanden ondernemerschap een Inkomensverklaring Ondernemer worden gebruikt. Heb je nog geen drie jaar cijfers, dan wordt gekeken naar de financiële informatie die wél beschikbaar is.
Het belangrijkste is daarom niet alleen hoeveel jaar je ondernemer bent, maar welk toetsinkomen op basis van je financiële situatie kan worden vastgesteld.
Heb je één of twee jaar cijfers? Dan kan het dus zeker de moeite waard zijn om je mogelijkheden te laten berekenen.
Heb je nog geen drie volledige jaren als zzp'er? Lees ook Hoe lang moet je zzp'er zijn voor een hypotheek? en Jaarcijfers nodig voor een hypotheek als zzp'er?.
Of bekijk het overzicht: Hypotheek als zzp'er.
Meer lezen over hypotheken als zzp'er:
- Hypotheek voor zzp'ers
- Welk inkomen telt voor een hypotheek als zzp'er?
- Winst uit onderneming voor hypotheek
- Jaarcijfers nodig voor hypotheek als zzp'er?
- Hoe lang moet je zzp'er zijn voor een hypotheek?
- Hypotheek voor startende zzp'ers
- Hypotheek met wisselend inkomen als zzp'er
- Hypotheek berekenen als zzp'er
