Als zzp'er kan je inkomen van jaar tot jaar behoorlijk verschillen. Het ene jaar maak je bijvoorbeeld €70.000 winst en het volgende jaar €45.000. Of je hebt een paar sterke maanden gevolgd door een periode met weinig opdrachten.
Een wisselend inkomen betekent niet automatisch dat je geen hypotheek kunt krijgen.
Voor een hypotheek moet eerst worden vastgesteld welk toetsinkomen voor jouw situatie geldt. Bij een hypotheek met NHG wordt het ondernemersinkomen vastgesteld met een Inkomensverklaring Ondernemer. Daarbij wordt doorgaans gekeken naar de financiële resultaten van de afgelopen drie jaar, of naar een kortere periode als je onderneming jonger is.
Een wisselend inkomen kan wel invloed hebben op het bedrag waarmee uiteindelijk wordt gerekend.
Kun je een hypotheek krijgen met een wisselend inkomen?
Ja, een wisselend inkomen sluit een hypotheek niet automatisch uit.
Als ondernemer wordt juist gekeken naar je financiële historie en de ontwikkeling van je inkomen. Bij NHG wordt het ondernemersinkomen vastgesteld op basis van de Inkomensverklaring Ondernemer.
Daarbij wordt niet simpelweg alleen je beste jaar gebruikt.
Dat is belangrijk als je bijvoorbeeld:
- het ene jaar €40.000 winst maakt;
- het volgende jaar €65.000;
- en daarna €50.000.
Je inkomen is dan wisselend, maar er is wel een financiële historie waaruit een toetsinkomen kan worden vastgesteld.
Hoe wordt een wisselend inkomen berekend?
Voor de NHG-Inkomensverklaring Ondernemer geldt als uitgangspunt het gemiddelde inkomen over de laatste drie kalenderjaren.
Voor een IB-ondernemer vormt de fiscale winst daarbij de basis. Het laatste jaar vormt daarbij een maximum: een hoger gemiddelde kan niet zomaar leiden tot een toetsinkomen dat hoger ligt dan de winst van het laatste jaar.
Daarnaast wordt gekeken naar het lopende boekjaar.
Het gaat dus niet alleen om:
"Wat was mijn beste jaar?"
maar om de ontwikkeling van je inkomen over meerdere jaren en je actuele situatie. Lees ook Welk inkomen telt voor een hypotheek als zzp'er? en Winst uit onderneming voor hypotheek.
Voorbeeld: inkomen stijgt en daalt
Stel dat je als zzp'er de volgende winsten hebt:
| Jaar | Winst |
|---|---|
| Jaar 1 | €40.000 |
| Jaar 2 | €65.000 |
| Jaar 3 | €50.000 |
Het gemiddelde van deze drie jaren is €51.667.
Het laatste jaar bedraagt €50.000.
Omdat het laatste jaar lager is dan het gemiddelde, is het laatste jaar relevant voor het bepalen van het toetsinkomen. Binnen het NHG-toetskader geldt bij een lager inkomen in het laatste jaar het laatste jaar als uitgangspunt.
Dit laat zien waarom je niet automatisch met het gemiddelde van je drie beste jaren kunt rekenen.
Wat als je laatste jaar veel slechter was?
Dit is één van de belangrijkste situaties bij een wisselend inkomen.
Stel:
- jaar 1: €45.000;
- jaar 2: €70.000;
- jaar 3: €40.000.
Je gemiddelde over drie jaar is €51.667, maar je laatste volledige jaar ligt daar duidelijk onder.
Binnen de NHG-systematiek geldt dan niet zomaar het hogere gemiddelde als toetsinkomen. Het lagere inkomen van het laatste jaar kan het uitgangspunt worden.
Dat kan dus betekenen dat een tijdelijk goed jaar niet volledig kan worden gebruikt om je maximale hypotheek te verhogen.
Wat als je inkomen juist stijgt?
Een stijgend inkomen kan een ander beeld geven.
Stel:
- jaar 1: €35.000;
- jaar 2: €45.000;
- jaar 3: €60.000.
Je laatste jaar is dan hoger dan het gemiddelde van de drie jaren.
Dat betekent niet automatisch dat je volledige €60.000 als toetsinkomen wordt gebruikt. De inkomensbeoordeling volgt het geldende toetskader en kijkt ook naar het lopende boekjaar.
Het is dus belangrijk om onderscheid te maken tussen je winst in een bepaald jaar en je uiteindelijke toetsinkomen.
Telt het lopende jaar mee?
Ja.
Bij de beoordeling van ondernemersinkomen wordt ook gekeken naar het lopende boekjaar. Het actuele inkomen moet volgens de NHG-criteria minstens in lijn zijn met het gemiddelde inkomen waarop de berekening is gebaseerd.
Dit is vooral belangrijk wanneer je onderneming inmiddels sterk is veranderd.
Stel dat je de afgelopen drie jaar gemiddeld €50.000 verdiende, maar je onderneming dit jaar veel minder goed draait.
Dan kan niet zonder meer worden uitgegaan van €50.000 als stabiel inkomen.
Andersom kan een sterk lopend jaar relevant zijn wanneer je onderneming duidelijk groeit.
Wat als je inkomen sterk fluctueert?
Een sterke fluctuatie kan de beoordeling ingewikkelder maken.
Denk bijvoorbeeld aan:
- €30.000 winst in jaar 1;
- €80.000 in jaar 2;
- €35.000 in jaar 3.
Het gemiddelde geeft in dit voorbeeld een vertekend beeld als je alleen naar dat gemiddelde zou kijken. Daarom wordt ook gekeken naar het laatste jaar en het lopende boekjaar.
De inkomensbeoordeling probeert uiteindelijk een beeld te geven van het inkomen dat duurzaam beschikbaar is voor de hypotheeklasten.
Wat als je één slecht jaar hebt?
Een enkel slecht jaar betekent niet automatisch dat je geen hypotheek kunt krijgen.
De gevolgen hangen af van de oorzaak en van je overige financiële resultaten.
Een tijdelijke terugval kan bijvoorbeeld anders worden beoordeeld dan een structurele daling van je bedrijfsresultaat.
Voor NHG geldt bovendien dat een ondernemer maximaal één kalenderjaar geen inkomen mag hebben gehad. Het gemiddelde wordt in dat geval nog steeds over drie jaar berekend.
Heb je meerdere jaren met zeer lage of negatieve resultaten, dan kan dat uiteraard een veel grotere invloed hebben op de inkomensbeoordeling.
Wat als je één uitzonderlijk goed jaar hebt?
Een uitzonderlijk goed jaar betekent niet automatisch dat je hypotheek op dat volledige inkomen wordt gebaseerd.
Bij NHG is het gemiddelde van de laatste drie kalenderjaren het uitgangspunt, met het laatste jaar als maximum. Ook het lopende boekjaar wordt gecontroleerd.
Dat voorkomt dat één uitzonderlijk goed jaar automatisch wordt behandeld alsof dat je structurele inkomen is.
Hoeveel hypotheek kun je krijgen met wisselend inkomen?
Dat is niet alleen afhankelijk van je gemiddelde winst.
Nadat je toetsinkomen is vastgesteld, spelen ook andere factoren een rol, zoals:
- hypotheekrente;
- andere leningen;
- studieschuld;
- leaseverplichtingen;
- inkomen van je partner;
- waarde van de woning;
- de geldende leennormen.
De overheid geeft aan dat de maximale hypotheek onder andere afhankelijk is van het inkomen en de waarde van de woning. Ook financiële verplichtingen zoals een lening, leasecontract of studieschuld kunnen de maximale hypotheek beïnvloeden.
Daarom kun je niet zeggen:
"Mijn gemiddelde winst is €50.000, dus ik kan €X lenen."
Het gemiddelde of vastgestelde toetsinkomen is slechts één onderdeel van de berekening. Meer over bedragen lees je in Hoeveel hypotheek kan ik krijgen als zzp'er?.
Wisselende omzet is niet hetzelfde als wisselende winst
Voor een hypotheek is het belangrijk om omzet en winst uit elkaar te houden.
Stel dat je omzet sterk wisselt:
- jaar 1: €100.000;
- jaar 2: €150.000;
- jaar 3: €110.000.
Dat zegt op zichzelf nog niet genoeg.
Als je kosten in die jaren ook sterk verschillen, kan je winst veel stabieler of juist veel wisselender zijn.
Voor de inkomensbeoordeling van een IB-ondernemer vormt de fiscale winst een belangrijke basis.
Het gaat dus niet alleen om hoeveel je factureert, maar vooral om wat er financieel uit je onderneming komt.
Wat als je inkomsten per maand sterk verschillen?
Als zzp'er kunnen je inkomsten per maand behoorlijk fluctueren.
Bijvoorbeeld:
- januari: €3.000;
- februari: €8.000;
- maart: €2.000;
- april: €10.000.
Voor een hypotheek wordt je inkomen niet simpelweg bepaald door naar één maand te kijken.
Bij ondernemers wordt gekeken naar de financiële resultaten over een langere periode. Daardoor zijn maandelijkse schommelingen op zichzelf minder belangrijk dan de structurele ontwikkeling van je onderneming.
Een onderneming met sterk wisselende maandinkomsten kan dus alsnog een redelijk stabiel jaarlijks inkomen hebben.
Wat als je inkomen afhankelijk is van een paar grote klanten?
Een onderneming kan een hoog inkomen hebben terwijl een groot deel van de omzet afkomstig is van één of enkele opdrachtgevers.
Dat is iets anders dan een inkomen dat simpelweg ieder jaar stabiel is.
Bij de inkomensbeoordeling wordt gekeken naar de onderneming en de beschikbare financiële gegevens. De Inkomensverklaring Ondernemer is een uitgebreide analyse van de onderneming.
Als je inkomen sterk afhankelijk is van een specifieke opdrachtgever, kan de actuele situatie van je onderneming daarom relevant zijn.
Wisselend inkomen als startende zzp'er
Voor een startende zzp'er is er vaak nog weinig historische informatie beschikbaar.
Dat betekent niet automatisch dat een hypotheek onmogelijk is.
Voor NHG kan een ondernemer die minimaal 12 maanden actief is gebruikmaken van de Inkomensverklaring Ondernemer. Bestaat de onderneming korter dan drie jaar, dan wordt de beschikbare financiële historie gebruikt.
Hoe korter je onderneming bestaat, hoe minder jaren beschikbaar zijn om je inkomen te beoordelen.
Lees ook: Hypotheek voor startende zzp'ers
Wisselend inkomen en een hypotheek zonder NHG
De regels hierboven over de Inkomensverklaring Ondernemer hebben specifiek betrekking op de NHG-route.
Zonder NHG kunnen geldverstrekkers hun eigen acceptatiebeleid hanteren.
Daarom kun je de NHG-regels niet automatisch als universele regel voor iedere hypotheek gebruiken.
Als je geen NHG-hypotheek aanvraagt, is het belangrijk om te controleren hoe de betreffende geldverstrekker ondernemersinkomen met wisselende resultaten beoordeelt.
Wat als je naast je onderneming in loondienst werkt?
Sommige ondernemers combineren hun onderneming met een baan in loondienst.
Binnen de NHG-Inkomensverklaring Ondernemer kan een combinatie van inkomen uit dienstbetrekking en zelfstandig ondernemerschap mogelijk zijn. De precieze beoordeling hangt af van de situatie en het geldende toetskader.
Je moet daarom niet automatisch alleen naar je winst uit onderneming kijken als je daarnaast salaris ontvangt.
Kun je je hypotheek berekenen met je gemiddelde winst?
Voor een eerste indicatie kan een gemiddelde winst een nuttig uitgangspunt zijn.
Maar voor een daadwerkelijke hypotheekaanvraag is het belangrijker om te weten welk toetsinkomen volgens de geldende regels wordt vastgesteld.
Heb je al een Inkomensverklaring Ondernemer? Dan is het daarin vastgestelde inkomen veel relevanter dan zelf een gemiddelde van je winst berekenen.
Voorbeeld: drie jaar wisselende winst
Stel dat je winst als volgt is:
| Jaar | Winst |
|---|---|
| Jaar 1 | €35.000 |
| Jaar 2 | €60.000 |
| Jaar 3 | €45.000 |
Het gemiddelde bedraagt €46.667.
Het laatste jaar is echter €45.000.
Binnen de NHG-systematiek is het lagere inkomen van het laatste jaar dan relevant voor de vaststelling van het toetsinkomen. Daarnaast moet het lopende boekjaar worden beoordeeld.
Dit voorbeeld laat zien waarom je niet simpelweg kunt uitgaan van het gemiddelde van je drie jaren.
Wat gebeurt er als het lopende jaar veel lager is?
Ook het lopende jaar kan een belangrijke rol spelen.
De NHG-regels vereisen dat het actuele inkomen minstens in lijn is met het gemiddelde. Wanneer de actuele ontwikkeling daar duidelijk onder ligt, kan dat gevolgen hebben voor het toetsinkomen.
Daarom kan een ondernemer met goede historische cijfers toch een lager toetsinkomen krijgen wanneer het bedrijf inmiddels structureel minder goed presteert.
Wat gebeurt er als het lopende jaar juist hoger is?
Een sterk lopend jaar betekent niet automatisch dat je toetsinkomen direct wordt verhoogd naar het nieuwe niveau.
De beoordeling kijkt naar de beschikbare historie én de actuele ontwikkeling.
Binnen het NHG-toetskader zijn er specifieke regels voor het vergelijken van het lopende boekjaar met de historische resultaten.
Daarom is het verstandig om bij sterk groeiende inkomsten niet zelf te veronderstellen welk bedrag de geldverstrekker uiteindelijk zal gebruiken.
Veelgestelde vragen
Kun je een hypotheek krijgen met een wisselend inkomen als zzp'er?
Ja, dat kan. Een wisselend inkomen sluit een hypotheek niet automatisch uit. Bij NHG wordt het ondernemersinkomen beoordeeld via de Inkomensverklaring Ondernemer.
Wordt het gemiddelde van mijn inkomen gebruikt?
Bij NHG is het gemiddelde inkomen over de laatste drie kalenderjaren het uitgangspunt. Er gelden daarnaast regels voor het laatste jaar en het lopende boekjaar.
Wat als mijn laatste jaar slechter was?
Als je laatste jaar lager is dan het gemiddelde, kan het inkomen van het laatste jaar als uitgangspunt gelden voor het toetsinkomen.
Wat als mijn laatste jaar veel beter was?
Een beter laatste jaar betekent niet automatisch dat je volledige winst van dat jaar als toetsinkomen wordt gebruikt. De inkomensbeoordeling kijkt ook naar de eerdere jaren en het lopende boekjaar.
Telt het lopende jaar mee?
Ja. Het actuele inkomen wordt binnen de NHG-beoordeling gecontroleerd en moet minstens in lijn zijn met het gemiddelde.
Kan ik als startende zzp'er met wisselende inkomsten een hypotheek krijgen?
Dat kan mogelijk. Voor NHG kan de Inkomensverklaring Ondernemer worden gebruikt vanaf minimaal 12 maanden ondernemerschap. Bij een jongere onderneming wordt de beschikbare financiële historie beoordeeld.
Wordt naar omzet of winst gekeken?
Voor een IB-ondernemer vormt de fiscale winst een belangrijke basis voor de inkomensbeoordeling. Omzet en winst zijn dus niet hetzelfde voor een hypotheek.
Kan ik met een wisselend inkomen een hypotheek zonder NHG krijgen?
Dat kan mogelijk, maar de voorwaarden kunnen per geldverstrekker verschillen. De NHG-regels voor de Inkomensverklaring Ondernemer gelden niet automatisch voor iedere hypotheek zonder NHG.
Bereken je hypotheek als zzp'er
Een wisselend inkomen betekent niet automatisch dat je geen hypotheek kunt krijgen. Het belangrijkste is welk toetsinkomen uiteindelijk voor jouw situatie wordt vastgesteld.
Heb je wisselende winsten, kijk dan niet alleen naar je beste jaar of naar één maand. De financiële historie en je actuele ontwikkeling zijn belangrijk bij de inkomensbeoordeling.
Lees ook Winst uit onderneming voor hypotheek, Welk inkomen telt voor een hypotheek als zzp'er? en Hoeveel hypotheek kan ik krijgen als zzp'er?.
Wil je een eerste indicatie van je maximale hypotheek?
Of bekijk het overzicht: Hypotheek als zzp'er.
Meer lezen over hypotheken als zzp'er:
