Als zzp'er of ondernemer heb je geen vast salaris zoals iemand in loondienst. Voor je hypotheek moet daarom eerst worden vastgesteld welk inkomen uit je onderneming als toetsinkomen mag worden gebruikt.
Daarbij speelt je winst uit onderneming een belangrijke rol.
Maar je kunt niet simpelweg zeggen: "Ik maak €60.000 winst, dus mijn hypotheekinkomen is €60.000." De hypotheekverstrekker kijkt naar je financiële historie, de ontwikkeling van je onderneming en de regels die gelden voor het vaststellen van het ondernemersinkomen.
Bij een hypotheek met NHG wordt hiervoor bij ondernemers de Inkomensverklaring Ondernemer gebruikt. Deze verklaring is een uitgebreide analyse van de onderneming. Meestal wordt gekeken naar de afgelopen drie jaar, of naar een kortere periode als de onderneming jonger is. Op basis daarvan wordt het toetsinkomen vastgesteld.
Wat is winst uit onderneming?
Winst uit onderneming is kort gezegd het resultaat van je onderneming nadat de zakelijke kosten van de opbrengsten zijn afgetrokken.
Een eenvoudige voorstelling is:
Omzet − zakelijke kosten = winst
Stel dat je als zzp'er €100.000 omzet en €30.000 zakelijke kosten hebt. Dan bedraagt het resultaat vóór verdere fiscale verwerking €70.000.
Voor een hypotheek is die €100.000 omzet dus niet het bedrag dat als inkomen wordt gezien.
De financiële resultaten van je onderneming zijn belangrijker dan alleen je omzet.
Telt winst uit onderneming mee voor een hypotheek?
Ja. De winst uit onderneming vormt een belangrijke basis voor het vaststellen van het ondernemersinkomen.
Voor een IB-ondernemer, zoals een zzp'er met een eenmanszaak, wordt binnen het NHG-toetskader onder meer gekeken naar de fiscale winst. De inkomensverklaring analyseert daarbij de financiële situatie van de onderneming over meerdere jaren.
Je winst is echter niet automatisch gelijk aan het uiteindelijke toetsinkomen.
Er kunnen binnen de inkomensbeoordeling bijvoorbeeld correcties worden toegepast. Ook wordt gekeken naar de ontwikkeling van je onderneming en naar de beschikbare financiële gegevens.
Daarom is het belangrijk om onderscheid te maken tussen:
- omzet: wat je onderneming ontvangt;
- kosten: wat je zakelijk uitgeeft;
- winst: het resultaat van je onderneming;
- toetsinkomen: het inkomen dat uiteindelijk voor de hypotheektoets wordt vastgesteld.
Is je winst hetzelfde als je toetsinkomen?
Nee, niet per definitie.
Je winst is een belangrijke input voor de inkomensbeoordeling, maar het toetsinkomen wordt volgens het geldende toetskader vastgesteld.
Bij NHG gebeurt dit voor ondernemers via de Inkomensverklaring Ondernemer. De rekenexpert analyseert de onderneming en stelt op basis daarvan het toetsinkomen vast.
Je kunt dus niet altijd je laatste aangifte inkomstenbelasting pakken en dat bedrag rechtstreeks in een hypotheekberekening zetten. Lees ook Welk inkomen telt voor een hypotheek als zzp'er?.
Naar welke winst wordt gekeken?
Bij de NHG-Inkomensverklaring Ondernemer wordt niet alleen naar één jaar gekeken.
De analyse gaat meestal over de afgelopen drie jaar. Bestaat je onderneming korter dan drie jaar, dan wordt gekeken naar de kortere beschikbare periode.
Voor een IB-ondernemer vormt de fiscale winst daarbij een belangrijke basis.
Bijvoorbeeld:
| Jaar | Winst |
|---|---|
| Jaar 1 | €35.000 |
| Jaar 2 | €45.000 |
| Jaar 3 | €55.000 |
Deze ontwikkeling vertelt iets anders dan wanneer je winst bijvoorbeeld €55.000, €45.000 en €35.000 bedraagt.
Daarom wordt niet uitsluitend naar het hoogste bedrag gekeken.
Tellen drie jaar winst mee voor je hypotheek?
Bij de NHG-Inkomensverklaring Ondernemer wordt in principe naar de afgelopen drie jaar gekeken, of korter wanneer de onderneming nog geen drie jaar bestaat.
Dat betekent niet dat je drie volledige jaren ondernemer moet zijn voordat je een hypotheek kunt krijgen.
Voor NHG kan de Inkomensverklaring Ondernemer worden gebruikt wanneer je minimaal 12 maanden een beroep of bedrijf uitoefent.
Heb je bijvoorbeeld pas twee jaar een onderneming, dan wordt je beschikbare financiële historie gebruikt.
Lees ook: Hoe lang moet je zzp'er zijn voor een hypotheek?
Wat als je winst ieder jaar stijgt?
Een stijgende winst laat zien dat je onderneming zich financieel ontwikkelt.
Bijvoorbeeld:
- jaar 1: €30.000;
- jaar 2: €42.000;
- jaar 3: €55.000.
De inkomensbeoordeling kijkt naar de ontwikkeling van de onderneming en niet alleen naar één los jaar.
Dat betekent niet dat je automatisch met €55.000 als toetsinkomen wordt gerekend. Het uiteindelijke toetsinkomen wordt volgens het toepasselijke toetskader vastgesteld.
De actuele situatie van de onderneming is daarbij eveneens relevant.
Wat als je winst daalt?
Een dalende winst kan juist gevolgen hebben voor het toetsinkomen.
Bijvoorbeeld:
- jaar 1: €55.000;
- jaar 2: €60.000;
- jaar 3: €40.000.
Een hypotheekverstrekker kan niet zonder meer uitgaan van de hoogste winst uit het verleden als je huidige inkomen structureel lager ligt.
Binnen de NHG-beoordeling wordt daarom gekeken naar de ontwikkeling van de onderneming en de actuele financiële situatie.
Dit voorkomt dat een tijdelijk hoog inkomen uit het verleden automatisch als bestendig inkomen wordt gebruikt.
Telt de winst van het lopende jaar mee?
Ook het lopende boekjaar kan relevant zijn.
De inkomensverklaring kijkt niet uitsluitend naar afgesloten boekjaren. De beoordeling kan ook gebruikmaken van actuele financiële gegevens van het lopende boekjaar.
Dat is vooral belangrijk wanneer je onderneming sterk is veranderd.
Denk bijvoorbeeld aan:
- een sterke omzetgroei;
- een forse omzetdaling;
- hogere bedrijfskosten;
- het verliezen van een belangrijke opdrachtgever;
- een structurele stijging van de winst.
De actuele ontwikkeling kan daardoor van invloed zijn op het uiteindelijke toetsinkomen.
Telt omzet mee voor je hypotheek?
Omzet is niet hetzelfde als inkomen.
Stel:
Ondernemer A
- omzet: €150.000
- kosten: €100.000
- resultaat: €50.000
Ondernemer B
- omzet: €80.000
- kosten: €20.000
- resultaat: €60.000
Ondanks de hogere omzet heeft ondernemer A in dit voorbeeld een lager resultaat.
Daarom is het voor een hypotheek niet zinvol om alleen naar omzet te kijken.
De financiële resultaten van de onderneming zijn de basis voor de verdere inkomensbeoordeling.
Welke kosten verlagen je winst?
Zakelijke kosten kunnen je winst verlagen.
Denk bijvoorbeeld aan:
- kantoor- en werkruimte;
- zakelijke software;
- apparatuur;
- vervoer;
- verzekeringen;
- marketing;
- opleidingen;
- telefoon en internet;
- ingehuurde diensten.
Welke kosten fiscaal als zakelijke kosten worden geaccepteerd, is een fiscale kwestie. Voor de hypotheekbeoordeling wordt vervolgens uitgegaan van de financiële gegevens volgens het toepasselijke toetskader.
Je moet daarom niet proberen je hypotheekinkomen simpelweg te verhogen door zakelijke kosten buiten beschouwing te laten.
Hoeveel winst heb je nodig voor een hypotheek?
Er bestaat geen universeel bedrag aan winst waarbij je als zzp'er automatisch wel of geen hypotheek kunt krijgen.
Of je een bepaalde hypotheek kunt krijgen hangt onder andere af van:
- je toetsinkomen;
- de hypotheekrente;
- je financiële verplichtingen;
- eventuele schulden;
- het inkomen van je partner;
- de waarde van de woning;
- de geldende leennormen.
Een ondernemer met €50.000 toetsinkomen kan dus in een andere situatie een andere maximale hypotheek hebben dan een andere ondernemer met hetzelfde inkomen.
Daarom is alleen vragen "hoeveel winst heb ik nodig?" onvoldoende.
De belangrijkere vraag is:
Welk toetsinkomen wordt voor mijn situatie vastgesteld en hoeveel hypotheek past daarbij?
Hoeveel hypotheek kun je krijgen met €50.000 winst?
Je kunt niet uitsluitend op basis van €50.000 winst bepalen hoeveel je kunt lenen.
Als €50.000 daadwerkelijk het voor de hypotheek relevante toetsinkomen is, vormt dat een belangrijk uitgangspunt. Vervolgens wordt gekeken naar de overige financiële omstandigheden en de geldende hypotheeknormen.
Heb je bijvoorbeeld een studieschuld, leaseverplichting of andere lening, dan kan dat je maximale hypotheek verlagen.
Ook de waarde van de woning speelt een rol.
Daarom geeft een hypotheekcalculator alleen een indicatie zolang je definitieve toetsinkomen nog niet is vastgesteld.
Meer over bedragen lees je in Hoeveel hypotheek kan ik krijgen als zzp'er?.
Winst uit een eenmanszaak voor hypotheek
Heb je een eenmanszaak, dan val je voor de NHG-inkomensbeoordeling als zelfstandige onder de categorie IB-ondernemer.
Bij deze beoordeling speelt de fiscale winst een belangrijke rol. De Inkomensverklaring Ondernemer analyseert vervolgens de onderneming en stelt het toetsinkomen vast.
Je omzet uit de eenmanszaak is dus niet hetzelfde als je hypotheekinkomen.
Lees ook: Hypotheek met een eenmanszaak: zo werkt het
Winst uit een VOF voor hypotheek
Ook bij een VOF kan het ondernemersinkomen worden beoordeeld via de Inkomensverklaring Ondernemer.
Bij een IB-ondernemer wordt onder meer gekeken naar de fiscale winst. De precieze beoordeling hangt af van de structuur van de onderneming en de beschikbare financiële gegevens.
Bij meerdere vennoten moet daarom niet alleen naar de totale winst van de VOF worden gekeken. Relevant is het inkomen dat aan de betreffende ondernemer toekomt.
Winst uit een BV voor hypotheek
Een BV wordt anders behandeld dan een eenmanszaak.
Bij een BV is het onderscheid tussen bijvoorbeeld salaris uit dienstbetrekking, dividend en het belang in de onderneming relevant.
Het ondernemersinkomen wordt daarom niet op dezelfde manier vastgesteld als bij een IB-ondernemer met een eenmanszaak.
Heb je een BV en wil je weten welk inkomen voor jouw hypotheek kan worden gebruikt, dan moet je naar de specifieke inkomensbeoordeling voor jouw situatie kijken.
Kan een hoge winst zorgen voor een hogere hypotheek?
Een hoger toetsinkomen kan leiden tot meer leencapaciteit, maar winst alleen bepaalt je maximale hypotheek niet.
Ook andere factoren spelen mee.
Denk aan:
- rente;
- andere financiële verplichtingen;
- studieschuld;
- partnerinkomen;
- woningwaarde;
- hypotheekduur;
- geldende wettelijke en bancaire normen.
Je maximale hypotheek is daarom niet simpelweg een percentage van je winst.
Wat als je net gestart bent en nog weinig winst hebt?
Een startende zzp'er heeft vaak nog weinig historische cijfers.
Dat betekent niet automatisch dat een hypotheek onmogelijk is.
Voor NHG kan een ondernemer die minimaal 12 maanden actief is gebruikmaken van de Inkomensverklaring Ondernemer. Als de onderneming jonger is dan drie jaar, wordt de beschikbare financiële historie gebruikt.
De beperkte historie kan wel betekenen dat je financiële ontwikkeling extra belangrijk is.
Lees ook: Hypotheek voor startende zzp'ers
Wat heb je nodig om je winst aan te tonen?
Voor een hypotheekaanvraag als ondernemer zijn financiële gegevens nodig om het ondernemersinkomen vast te stellen.
Bij een NHG-aanvraag met een Inkomensverklaring Ondernemer wordt de verklaring opgesteld door een geselecteerde rekenexpert. Voor het NHG-hypotheekdossier is deze verklaring het relevante document voor het ondernemersinkomen.
Welke documenten daarnaast nodig zijn, hangt af van je situatie en de hypotheekaanvraag.
Veelgestelde vragen
Is mijn winst hetzelfde als mijn hypotheekinkomen?
Nee. Je winst is een belangrijke basis voor de inkomensbeoordeling, maar het uiteindelijke toetsinkomen wordt volgens het geldende toetskader vastgesteld.
Telt mijn omzet als inkomen voor een hypotheek?
Niet rechtstreeks. Voor de beoordeling is het resultaat van de onderneming belangrijker dan alleen de omzet.
Wordt gekeken naar mijn winst van één jaar?
Niet uitsluitend. Bij de NHG-Inkomensverklaring Ondernemer wordt meestal naar de afgelopen drie jaar gekeken, of korter als de onderneming jonger is.
Moet ik drie jaar winst hebben voordat ik een hypotheek kan krijgen?
Nee. Voor de NHG-Inkomensverklaring Ondernemer geldt minimaal 12 maanden ondernemerschap. Heb je een kortere historie dan drie jaar, dan wordt de beschikbare periode beoordeeld.
Wat als mijn winst stijgt?
Een stijgende winst kan onderdeel zijn van de beoordeling van de ontwikkeling van je onderneming. Het uiteindelijke toetsinkomen wordt volgens het geldende toetskader vastgesteld.
Wat als mijn winst daalt?
Een dalende winst kan invloed hebben op het toetsinkomen. De actuele financiële situatie van je onderneming is relevant voor de beoordeling.
Kan ik met €50.000 winst een hypotheek krijgen?
Dat kan mogelijk, maar je maximale hypotheek kan niet alleen op basis van €50.000 winst worden bepaald. Ook rente, financiële verplichtingen, partnerinkomen en de woningwaarde spelen een rol.
Welke winst telt bij een eenmanszaak?
Bij een IB-ondernemer vormt de fiscale winst een belangrijke basis voor de inkomensbeoordeling. Het uiteindelijke toetsinkomen wordt vervolgens volgens het geldende toetskader vastgesteld.
Bereken je hypotheek als zzp'er
Winst uit onderneming is een belangrijk onderdeel van je hypotheekaanvraag, maar je winst is niet automatisch gelijk aan het bedrag waarmee je hypotheek wordt berekend.
Het belangrijkste bedrag is uiteindelijk het toetsinkomen dat volgens de geldende regels voor jouw situatie wordt vastgesteld.
Heb je een indicatie van je toetsinkomen? Dan kun je daarmee een eerste berekening maken van je maximale hypotheek.
Meer lezen:
