Hypotheek met een eenmanszaak: zo werkt het

Een hypotheek met een eenmanszaak aanvragen werkt anders dan met een vast inkomen uit loondienst. Als ondernemer moet eerst worden vastgesteld welk inkomen uit je onderneming voor de hypotheek kan worden gebruikt.

Een eenmanszaak vormt op zichzelf geen belemmering om een hypotheek te krijgen. Ook als je als zzp'er onderneemt via een eenmanszaak kun je een hypotheek aanvragen. Wel moet je je inkomen en de financiële situatie van je onderneming kunnen onderbouwen.

In dit artikel lees je hoe een hypotheek met een eenmanszaak werkt, hoe het ondernemersinkomen wordt vastgesteld, hoeveel jaar je ondernemer moet zijn en welke documenten je nodig hebt.

Wil je eerst een indicatie van je maximale hypotheek? Gebruik dan onze hypotheekcalculator voor zzp'ers.

Kun je met een eenmanszaak een hypotheek krijgen?

Ja. Je kunt als eigenaar van een eenmanszaak een hypotheek aanvragen.

Voor de hypotheekaanvraag wordt gekeken naar je inkomen als ondernemer. Daarbij is je omzet niet hetzelfde als je inkomen en wordt niet automatisch alleen naar je meest recente winst gekeken.

De geldverstrekker moet bepalen welk inkomen voldoende onderbouwd en volgens de geldende regels geschikt is om als toetsinkomen te gebruiken.

Voor hypotheken met NHG bestaat hiervoor de Inkomensverklaring Ondernemer. NHG noemt een eenmanszaak expliciet als voorbeeld van een zelfstandige onderneming waarvoor deze inkomensmethodiek wordt gebruikt.

Hoe werkt een hypotheek met een eenmanszaak?

Bij een hypotheekaanvraag met een eenmanszaak moet eerst je ondernemersinkomen worden vastgesteld.

Daarna wordt, net als bij andere hypotheekaanvragen, gekeken naar onder andere:

je toetsinkomen;
de hypotheekrente;
bestaande financiële verplichtingen;
de waarde van de woning;
het inkomen van een eventuele partner;
de geldende hypotheeknormen.

Rijksoverheid vermeldt dat de maximale hypotheek onder andere afhankelijk is van je inkomen en de waarde van de woning. Ook rente en andere financiële verplichtingen, zoals een studieschuld, persoonlijke lening of leasecontract, spelen een rol.

De ondernemingsvorm is dus maar één onderdeel van de hypotheekaanvraag.

Hoe wordt het inkomen van een eenmanszaak bepaald?

Bij een eenmanszaak wordt gekeken naar de financiële resultaten van de onderneming en naar de ontwikkeling van het inkomen.

Voor NHG wordt bij een ondernemer die minimaal 12 maanden actief is de Inkomensverklaring Ondernemer (IKV) gebruikt om het toetsinkomen vast te stellen.

De Inkomensverklaring is een analyse van de onderneming. NHG geeft aan dat daarbij meestal naar de afgelopen drie jaar wordt gekeken, of naar een kortere periode wanneer de onderneming nog geen drie jaar bestaat.

Je kunt daarom niet simpelweg je omzet invullen als hypotheekinkomen.

Omzet is niet hetzelfde als inkomen

Stel dat je een eenmanszaak hebt met €100.000 omzet.

Dat betekent niet dat je voor je hypotheek een inkomen van €100.000 hebt.

Van je omzet gaan bijvoorbeeld zakelijke kosten af. De financiële resultaten van de onderneming vormen vervolgens de basis voor het bepalen van het ondernemersinkomen volgens de relevante beoordelingsmethode.

Ook kunnen correcties worden toegepast.

Bij de NHG-systematiek wordt bijvoorbeeld rekening gehouden met factoren zoals de auto van de zaak en de financiële positie van de onderneming.

Moet je 3 jaar een eenmanszaak hebben?

Nee, drie jaar ondernemerschap is geen algemene voorwaarde.

Voor NHG geldt dat een ondernemer die minimaal 12 maanden actief is de Inkomensverklaring Ondernemer kan gebruiken. Een eenmanszaak valt daar expliciet onder.

De inkomensanalyse kan vervolgens betrekking hebben op drie jaar of korter wanneer de onderneming jonger is.

Dat betekent dus niet dat je automatisch na 12 maanden een hypotheek van een bepaald bedrag kunt krijgen. Je inkomen en de rest van je financiële situatie moeten nog steeds voldoende zijn voor de hypotheek.

Hypotheek met een eenmanszaak zonder 3 jaar cijfers

Heb je nog geen drie volledige jaren aan cijfers?

Dan betekent dat niet automatisch dat een hypotheek onmogelijk is.

Binnen de NHG-route voor ondernemers kan de inkomensanalyse worden uitgevoerd over een kortere periode wanneer de onderneming nog geen drie jaar bestaat.

Wel moet er voldoende informatie beschikbaar zijn om je inkomen en de financiële situatie van je onderneming te kunnen beoordelen.

Als je onderneming bijvoorbeeld pas anderhalf jaar bestaat, zal de beoordeling daarom anders verlopen dan bij een onderneming die al tien jaar bestaat. Meer hierover op hypotheek zonder 3 jaar cijfers.

Hoe lang moet je een eenmanszaak hebben?

Voor de NHG-Inkomensverklaring Ondernemer moet je minimaal 12 maanden zelfstandig actief zijn.

NHG omschrijft dit als minimaal 12 maanden een beroep of bedrijf uitoefenen. Een eenmanszaak valt onder deze categorie.

De periode wordt daarbij niet simpelweg als drie kalenderjaren gezien. Het gaat om de duur van het ondernemerschap.

Heb je je eenmanszaak bijvoorbeeld in juni 2025 ingeschreven, dan bereik je in juni 2026 twaalf maanden ondernemerschap.

Of je vervolgens daadwerkelijk een hypotheek kunt krijgen, hangt af van het vastgestelde toetsinkomen en je verdere financiële situatie.

Wat is een Inkomensverklaring Ondernemer?

De Inkomensverklaring Ondernemer is een verklaring waarmee het inkomen van een ondernemer voor een hypotheek met NHG wordt vastgesteld.

Een geselecteerde rekenexpert analyseert de onderneming en stelt op basis daarvan het toetsinkomen vast.

NHG vermeldt dat de verklaring kan worden aangevraagd via een hypotheekadviseur, geldverstrekker of een van de aangewezen rekenexperts. Na ontvangst van alle benodigde stukken wordt de verklaring volgens NHG binnen vijf werkdagen opgesteld. De verklaring is vervolgens zes maanden geldig.

De Inkomensverklaring is dus geen simpel document waarop je zelf je gewenste inkomen invult. Het is een analyse van je onderneming.

Welke cijfers van je eenmanszaak zijn belangrijk?

Bij het beoordelen van ondernemersinkomen wordt gekeken naar de financiële ontwikkeling van de onderneming.

Daarbij kunnen onder andere de volgende gegevens relevant zijn:

omzet;
fiscale winst;
ontwikkeling van de winst;
het lopende boekjaar;
financiële positie van de onderneming;
eventuele correctieposten.

NHG geeft aan dat bij de inkomensbepaling onder andere wordt gekeken naar de historische inkomensontwikkeling en het lopende boekjaar. Wanneer het inkomen in het laatste jaar lager is dan het gemiddelde, kan het lagere laatste jaar als uitgangspunt gelden. Het actuele inkomen moet bovendien voldoende in lijn zijn met het gemiddelde.

Dit is een belangrijke reden waarom alleen je beste jaarresultaat geen betrouwbare indicatie geeft van je maximale hypotheek.

Telt de winst van mijn eenmanszaak mee voor mijn hypotheek?

De winst uit je onderneming is relevant voor het bepalen van je ondernemersinkomen.

Maar de winst van één jaar is niet automatisch hetzelfde als het toetsinkomen voor je hypotheek.

Bij de NHG-methodiek voor een IB-ondernemer wordt de fiscale winst over de afgelopen drie jaar als basis gebruikt, waarbij het laatste jaar als maximum kan gelden. Daarnaast wordt naar het lopende boekjaar en andere relevante factoren gekeken.

De exacte beoordeling hangt af van de toepasselijke normen en je persoonlijke situatie.

Telt mijn omzet van de eenmanszaak mee?

Je omzet is niet hetzelfde als je inkomen.

Een hoge omzet kan samengaan met hoge zakelijke kosten en daardoor met een veel lagere winst. Voor de hypotheekbeoordeling is daarom vooral het inkomen uit de onderneming relevant, niet alleen het bedrag dat je aan klanten factureert.

Als je bijvoorbeeld €120.000 omzet hebt maar €70.000 zakelijke kosten, zegt €120.000 omzet op zichzelf weinig over hoeveel hypotheek je kunt krijgen.

Hypotheek met een eenmanszaak en wisselende winst

Een wisselende winst sluit een hypotheek niet automatisch uit.

Wel kan de ontwikkeling van je inkomen invloed hebben op het bedrag dat als toetsinkomen wordt vastgesteld.

Bij NHG wordt onder andere gekeken naar de historische resultaten en het lopende boekjaar. Wanneer het inkomen in het laatste jaar lager is dan het gemiddelde, wordt volgens de NHG-systematiek het laatste jaar als uitgangspunt genomen.

Een sterke daling van je winst kan daardoor gevolgen hebben voor je hypotheekmogelijkheden.

Wat als mijn winst juist stijgt?

Een stijgende winst betekent niet automatisch dat je maximale hypotheek direct gebaseerd wordt op je hoogste recente winst.

De inkomensbeoordeling kijkt naar de financiële ontwikkeling van de onderneming en naar de bestendigheid van het inkomen.

Bij NHG moet het actuele inkomen volgens de gepubliceerde criteria bovendien minstens in lijn zijn met het gemiddelde.

Daarom is het verstandig om voor een hypotheekaanvraag uit te gaan van het inkomen dat volgens de geldende methodiek wordt vastgesteld, en niet van een eigen berekening op basis van één goed jaar.

Welke documenten heb je nodig voor een hypotheek met een eenmanszaak?

Welke documenten nodig zijn, hangt af van de hypotheekverstrekker en de gekozen route.

Bij een hypotheek met NHG wordt voor het ondernemersinkomen de Inkomensverklaring Ondernemer gebruikt wanneer je als ondernemer minimaal 12 maanden actief bent.

Voor het opstellen van deze verklaring zijn financiële gegevens van je onderneming nodig.

Zorg daarom dat je administratie, belastinggegevens en financiële cijfers goed op orde zijn voordat je een hypotheekaanvraag start.

Een hypotheekadviseur kan aangeven welke documenten in jouw specifieke situatie nodig zijn.

Kan ik met een eenmanszaak een hypotheek met NHG krijgen?

Ja, dat kan.

Voor 2026 geldt bij NHG een maximale kostengrens van €470.000. Voor woningen waarbij energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd, geldt een grens van €498.200.

Daarnaast moet je uiteraard aan de overige voorwaarden van NHG voldoen.

De NHG-grens betekent bovendien niet dat je automatisch €470.000 kunt lenen. Je persoonlijke maximale hypotheek kan lager zijn op basis van je inkomen en financiële verplichtingen.

Hoeveel hypotheek kan ik krijgen met een eenmanszaak?

Er is geen vast bedrag dat bij iedere eenmanszaak hoort.

De maximale hypotheek wordt onder andere bepaald door:

je vastgestelde toetsinkomen;
de hypotheekrente;
bestaande financiële verplichtingen;
het inkomen van je partner;
de waarde van de woning;
de actuele hypotheeknormen.

Rijksoverheid geeft aan dat je in beginsel maximaal 100% van de waarde van de woning met een hypotheek kunt financieren. Daarnaast gelden inkomensnormen voor de maximale hypotheek.

Wil je een eerste indicatie?

Bereken je maximale hypotheek als zzp'er →

Meer over bedragen lees je in Hoeveel hypotheek kan ik krijgen als zzp'er?.

Eenmanszaak naast loondienst

Heb je naast je eenmanszaak ook inkomen uit loondienst? Dan kan het zijn dat beide inkomens worden beoordeeld.

De manier waarop het inkomen uit loondienst en het inkomen uit je onderneming worden meegenomen, hangt af van je situatie en de toepasselijke hypotheekregels.

NHG heeft hiervoor specifieke regels binnen de Inkomensverklaring Ondernemer.

Geef daarom beide inkomsten door wanneer je een hypotheek aanvraagt.

Eenmanszaak starten en daarna een huis kopen

Ben je recent gestart met een eenmanszaak en wil je daarna een woning kopen?

Dan is vooral de duur van je ondernemerschap relevant.

Voor de NHG-Inkomensverklaring Ondernemer geldt minimaal 12 maanden ondernemerschap. De financiële analyse kan vervolgens over een kortere periode plaatsvinden als je onderneming nog geen drie jaar bestaat.

Een recente start betekent dus niet automatisch dat een hypotheek uitgesloten is, maar je hebt wel minder financiële historie om je ondernemersinkomen mee te onderbouwen. Lees ook hypotheek voor startende zzp'ers.

Waar moet je als eigenaar van een eenmanszaak op letten?

Een hypotheekaanvraag als ondernemer begint niet bij het maximale bedrag dat je denkt te kunnen lenen.

Begin met het in kaart brengen van:

je financiële resultaten;
de ontwikkeling van je inkomen;
je huidige financiële verplichtingen;
de waarde van de woning die je wilt kopen;
de hypotheekrente;
de voorwaarden van de geldverstrekker.

Daarmee krijg je een realistischer beeld van je mogelijkheden.

Hypotheek berekenen met een eenmanszaak

Wil je weten hoeveel hypotheek je ongeveer kunt krijgen?

Gebruik de hypotheekcalculator voor zzp'ers voor een eerste indicatie.

Vul het inkomen in dat voor je hypotheekberekening relevant is en houd rekening met eventuele maandelijkse financiële verplichtingen.

Bereken je maximale hypotheek als zzp'er →

De uitkomst van een online calculator is slechts een indicatie. De daadwerkelijke maximale hypotheek wordt vastgesteld door de geldverstrekker op basis van je volledige situatie, documenten en de actuele acceptatievoorwaarden.

Veelgestelde vragen

Kan ik met een eenmanszaak een hypotheek krijgen?

Ja. Een eenmanszaak sluit een hypotheek niet uit. Je ondernemersinkomen moet wel volgens de geldende hypotheekregels worden vastgesteld.

Hoeveel jaar moet een eenmanszaak bestaan voor een hypotheek?

Voor de NHG-Inkomensverklaring Ondernemer moet je minimaal 12 maanden actief zijn als ondernemer.

Kan ik met een eenmanszaak een hypotheek krijgen zonder drie jaar cijfers?

Dat kan binnen de NHG-route voor ondernemers. Wanneer je onderneming nog geen drie jaar bestaat, kan de inkomensanalyse over een kortere periode worden uitgevoerd.

Telt mijn winst als inkomen voor mijn hypotheek?

De winst van je onderneming is relevant voor het bepalen van je ondernemersinkomen, maar de winst van één jaar is niet automatisch gelijk aan je toetsinkomen.

Telt mijn omzet mee voor mijn hypotheek?

Niet rechtstreeks. Omzet is niet hetzelfde als ondernemersinkomen. De financiële resultaten van je onderneming worden gebruikt om het relevante inkomen vast te stellen.

Kan ik met een eenmanszaak NHG krijgen?

Ja. Een eenmanszaak valt onder de ondernemingsvormen waarvoor binnen de NHG-regels een Inkomensverklaring Ondernemer kan worden gebruikt wanneer aan de voorwaarden wordt voldaan.

Kan ik als startende ondernemer een hypotheek krijgen?

Dat kan afhankelijk zijn van je situatie. Voor de NHG-Inkomensverklaring Ondernemer geldt minimaal 12 maanden ondernemerschap.

Is een hypotheek met een eenmanszaak moeilijker dan met loondienst?

De inkomensbeoordeling is anders omdat je inkomen uit een onderneming moet worden vastgesteld. Dat betekent niet automatisch dat een hypotheek moeilijker of onmogelijk is.

Meer over hypotheken voor zzp'ers

Wil je meer weten over een hypotheek als ondernemer? Bekijk ook:

Of maak direct een eerste berekening van je maximale hypotheek als zzp'er.

Hypotheek met een eenmanszaak