Een hypotheek als zzp'er aanvragen werkt anders dan wanneer je in loondienst bent. Een geldverstrekker kijkt niet alleen naar je huidige inkomen, maar moet bepalen welk inkomen uit je onderneming voor de hypotheek kan worden meegenomen.
Dat betekent niet dat je als zzp'er geen hypotheek kunt krijgen. Ook ondernemers kunnen een hypotheek afsluiten. Wel moet je kunnen aantonen wat je inkomen is en hoe de financiële situatie van je onderneming ervoor staat.
In dit artikel lees je hoe een hypotheek voor zzp'ers werkt, hoe je inkomen wordt vastgesteld, welke documenten je nodig hebt en welke factoren invloed hebben op hoeveel je kunt lenen.
Wil je direct een eerste berekening maken? Gebruik dan onze hypotheekcalculator voor zzp'ers.
Kun je als zzp'er een hypotheek krijgen?
Ja. Als zzp'er kun je gewoon een hypotheek aanvragen.
Het belangrijkste verschil met iemand in loondienst is de manier waarop het inkomen wordt vastgesteld. Bij een werknemer kan bijvoorbeeld een werkgeversverklaring worden gebruikt. Bij een ondernemer moet de geldverstrekker het ondernemersinkomen beoordelen.
Daarbij kan onder meer worden gekeken naar de financiële resultaten van je onderneming en de ontwikkeling van je inkomen.
Voor een hypotheekaanvraag moet de geldverstrekker uiteindelijk beoordelen of de hypotheek verantwoord is. De maximale hypotheek wordt onder andere begrensd door je inkomen en de waarde van de woning. Ook andere financiële verplichtingen kunnen van invloed zijn.
Hoe werkt een hypotheek voor een zzp'er?
In grote lijnen bestaat het proces uit een aantal stappen:
- Je bepaalt hoeveel je ongeveer wilt lenen.
- Je brengt je ondernemersinkomen en financiële situatie in kaart.
- De geldverstrekker of adviseur beoordeelt welk inkomen voor de hypotheek meetelt.
- Je levert de benodigde financiële documenten aan.
- De geldverstrekker berekent hoeveel je verantwoord kunt lenen.
- Daarna wordt de hypotheekaanvraag verder beoordeeld.
Bij ondernemers is vooral de vaststelling van het toetsinkomen belangrijk.
Het toetsinkomen is het inkomen waarmee de hypotheekverstrekker rekent bij het bepalen van je maximale hypotheek. Dit hoeft niet simpelweg hetzelfde bedrag te zijn als je omzet of de winst van het meest recente boekjaar.
Welk inkomen telt voor een hypotheek als zzp'er?
Als zzp'er heb je te maken met ondernemersinkomen. De manier waarop dit inkomen voor je hypotheek wordt vastgesteld, hangt onder andere af van je ondernemingsvorm, je historie en de regels die de geldverstrekker toepast.
Bij NHG wordt voor ondernemers die minimaal 12 maanden actief zijn gewerkt met een Inkomensverklaring Ondernemer (IKV). Een onafhankelijke rekenexpert analyseert daarbij de onderneming en stelt een toetsinkomen vast.
Een Inkomensverklaring Ondernemer kijkt doorgaans naar de financiële gegevens van de afgelopen drie jaar, of naar een kortere periode wanneer de onderneming nog geen drie jaar bestaat.
Daarom is het niet juist om simpelweg te zeggen dat je voor een hypotheek altijd drie volledige jaren ondernemer moet zijn.
Hoeveel hypotheek kan ik krijgen als zzp'er?
Hoeveel je kunt lenen hangt niet alleen af van je inkomen.
Bij de beoordeling spelen onder andere mee:
- je vastgestelde toetsinkomen;
- de hypotheekrente en rentevastperiode;
- andere financiële verplichtingen;
- de waarde van de woning;
- eventuele inkomsten van een partner;
- de geldende wettelijke en acceptatienormen.
De maximale hypotheek ten opzichte van de waarde van een woning is in Nederland in beginsel 100%. Daarnaast gelden inkomensnormen voor de maximale hypotheek.
Een studieschuld, persoonlijke lening of leaseverplichting kan bijvoorbeeld invloed hebben op je maximale hypotheek.
Hypotheek berekenen als zzp'er
Wil je een eerste indicatie van wat je als zzp'er zou kunnen lenen?
Onze calculator geeft een indicatie op basis van je inkomen, financiële verplichtingen en een gekozen rente. De daadwerkelijke maximale hypotheek kan anders uitvallen, omdat een geldverstrekker je volledige financiële situatie en de geldende acceptatievoorwaarden beoordeelt.
Moet je 3 jaar zzp'er zijn voor een hypotheek?
Niet altijd.
De vaak genoemde regel dat je eerst drie jaar ondernemer moet zijn, is te algemeen.
Voor NHG geldt bijvoorbeeld dat een ondernemer die minimaal 12 maanden zelfstandig actief is gebruik kan maken van de Inkomensverklaring Ondernemer. De inkomensverklaring kan worden gebaseerd op een periode korter dan drie jaar wanneer de onderneming nog jonger is.
Dat betekent niet automatisch dat iedere startende zzp'er na 12 maanden dezelfde hypotheekmogelijkheden heeft. De geldverstrekker moet het inkomen en de financiële situatie nog steeds beoordelen.
Heb je een onderneming die nog maar kort bestaat, dan is het daarom belangrijk om specifiek te kijken naar de voorwaarden die voor jouw situatie en hypotheekaanvraag gelden. Meer uitleg vind je ook op onze pagina over hypotheek zonder 3 jaar cijfers.
Hypotheek als startende zzp'er
Als startende zzp'er kan een hypotheekaanvraag lastiger zijn doordat je minder historische financiële gegevens hebt.
Dat betekent echter niet automatisch dat een hypotheek onmogelijk is.
Bij de beoordeling kan het verschil maken hoe lang je onderneming bestaat en welke inkomensgegevens beschikbaar zijn. Bij NHG wordt voor ondernemers die minimaal 12 maanden actief zijn de Inkomensverklaring Ondernemer gebruikt om het toetsinkomen vast te stellen. Bij een jongere onderneming wordt voor de analyse een kortere historie gebruikt.
Heb je eerder in loondienst gewerkt en ben je daarna voor jezelf begonnen, dan kan ook je eerdere arbeids- en inkomenssituatie relevant zijn. De precieze manier waarop dit wordt meegenomen hangt af van de geldverstrekker en de geldende regels. Lees ook onze uitleg over hypotheek voor startende zzp'ers.
Hypotheek met een eenmanszaak
Een eenmanszaak is een veel voorkomende ondernemingsvorm onder zzp'ers.
Bij een hypotheekaanvraag wordt niet simpelweg gekeken naar je omzet. De financiële resultaten van de onderneming moeten worden beoordeeld om vast te stellen welk inkomen voor de hypotheek kan worden gebruikt.
Voor NHG geldt dat een zelfstandige ondernemer, bijvoorbeeld iemand met een eenmanszaak, onder de voorwaarden voor de Inkomensverklaring Ondernemer kan vallen. De NHG-normen noemen minimaal 12 maanden actief zijn als ondernemer als voorwaarde voor het gebruik van de IKV.
Hypotheek met wisselend inkomen als zzp'er
Een wisselend ondernemersinkomen hoeft niet automatisch een probleem te zijn.
Juist daarom wordt bij ondernemers gekeken naar de financiële historie en ontwikkeling van de onderneming. De geldverstrekker moet bepalen welk inkomen voldoende betrouwbaar is om mee te nemen in de hypotheekberekening.
Bij een stijgend of dalend inkomen kan de uitkomst daardoor anders zijn dan wanneer je alleen naar je meest recente jaar kijkt.
Het is daarom verstandig om niet zelf alleen uit te gaan van je hoogste recente winst. Het inkomen dat uiteindelijk voor de hypotheek wordt gebruikt, wordt vastgesteld volgens de regels van de geldverstrekker of de relevante inkomensmethodiek.
Welke documenten heb je nodig?
Welke documenten je precies moet aanleveren verschilt per situatie en geldverstrekker.
Bij een hypotheekaanvraag als ondernemer kunnen financiële documenten over je onderneming nodig zijn. Denk bijvoorbeeld aan jaarcijfers en belastinggegevens.
Bij een NHG-aanvraag waarbij de Inkomensverklaring Ondernemer wordt gebruikt, wordt de onderneming uitgebreid geanalyseerd. De inkomensverklaring wordt opgesteld nadat de benodigde stukken zijn ontvangen. NHG vermeldt dat de verklaring vervolgens zes maanden geldig is.
Zorg er daarom voor dat je administratie en financiële gegevens op orde zijn voordat je een hypotheekaanvraag start. Goede facturatie helpt daarbij — zie ook hoe je een correcte factuur maakt als zzp'er.
Hypotheek met NHG als zzp'er
NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie.
Voor ondernemers bestaat een specifieke route via de Inkomensverklaring Ondernemer. Deze verklaring wordt opgesteld door een daarvoor aangewezen rekenexpert en wordt gebruikt om het ondernemersinkomen voor de hypotheek vast te stellen.
Voor NHG moet daarnaast aan de overige voorwaarden worden voldaan. Zo gelden er grenzen aan de waarde van de woning waarvoor NHG kan worden gebruikt. Deze grenzen kunnen jaarlijks veranderen.
Controleer daarom altijd de actuele NHG-voorwaarden wanneer je daadwerkelijk een hypotheek gaat aanvragen.
Wat heeft je woning met je maximale hypotheek te maken?
Je maximale hypotheek wordt niet alleen bepaald door je inkomen.
Ook de waarde van de woning speelt een rol. In Nederland kun je in het algemeen maximaal 100% van de woningwaarde financieren. Er bestaan uitzonderingen, bijvoorbeeld voor bepaalde energiebesparende maatregelen.
Je inkomen kan dus voldoende zijn om een bepaald bedrag te lenen, terwijl de waarde van de woning bepaalt hoeveel je voor die woning daadwerkelijk met een hypotheek kunt financieren.
Wat hebben andere schulden voor invloed?
Andere financiële verplichtingen kunnen je maximale hypotheek verlagen.
Denk bijvoorbeeld aan:
- een studieschuld;
- een persoonlijke lening;
- een leasecontract;
- andere kredietverplichtingen.
Deze verplichtingen worden meegenomen bij de beoordeling van je financiële situatie. Rijksoverheid vermeldt dat dergelijke verplichtingen invloed kunnen hebben op het maximale hypotheekbedrag en dat je financiële verplichtingen bij een hypotheekaanvraag moet melden.
Kan een partnerinkomen meetellen?
Heb je een partner met een inkomen, dan kan het inkomen van je partner worden meegenomen bij de berekening van de leencapaciteit.
Hoeveel van het inkomen meetelt, hangt af van de persoonlijke situatie en de geldende hypotheekregels. De AFM vermeldt dat bij een partner met inkomen beide inkomens voor een deel kunnen meetellen bij het bepalen van de leencapaciteit.
Waarom is een hypotheek als zzp'er soms ingewikkelder?
Het verschil zit vooral in de inkomensbeoordeling.
Een werknemer heeft doorgaans een werkgever die het inkomen bevestigt. Bij een ondernemer moet de geldverstrekker eerst bepalen welk deel van het ondernemersinkomen geschikt is om als toetsinkomen te gebruiken.
Daarvoor moet de financiële situatie van de onderneming worden bekeken.
Dat betekent dat twee zzp'ers met dezelfde omzet niet automatisch dezelfde maximale hypotheek hebben. Hun winst, financiële historie, verplichtingen en verdere persoonlijke situatie kunnen verschillen.
Veelgestelde vragen
Kan ik als zzp'er een hypotheek krijgen?
Ja. Ook zzp'ers kunnen een hypotheek krijgen. De geldverstrekker beoordeelt daarbij onder andere het inkomen, de financiële verplichtingen en de waarde van de woning.
Hoe lang moet ik zzp'er zijn voor een hypotheek?
Dat hangt af van de hypotheek en de geldverstrekker. Voor NHG geldt dat ondernemers die minimaal 12 maanden actief zijn gebruik kunnen maken van de Inkomensverklaring Ondernemer.
Moet ik drie jaar ondernemer zijn?
Nee, drie jaar ondernemerschap is geen algemene voorwaarde voor iedere hypotheek. Voor de NHG-Inkomensverklaring Ondernemer geldt minimaal 12 maanden ondernemerschap. De inkomensanalyse kijkt normaal gesproken naar maximaal drie jaar historie, of korter als de onderneming jonger is.
Kan ik als startende zzp'er een hypotheek krijgen?
Dat kan, maar de mogelijkheden hangen onder andere af van hoe lang je onderneming bestaat en welke inkomensgegevens beschikbaar zijn. Bij NHG bestaat voor ondernemers vanaf 12 maanden ondernemerschap de route via de Inkomensverklaring Ondernemer.
Wat is een toetsinkomen?
Het toetsinkomen is het inkomen dat voor de hypotheekbeoordeling wordt gebruikt om te bepalen hoeveel je verantwoord kunt lenen. Bij ondernemers wordt dit vastgesteld volgens de toepasselijke inkomensmethodiek.
Telt mijn omzet mee voor mijn hypotheek?
Niet simpelweg als omzetbedrag. Bij een ondernemer wordt gekeken naar het inkomen dat volgens de geldende beoordelingsmethode voor de hypotheek kan worden meegenomen.
Kan ik met wisselende inkomsten een hypotheek krijgen?
Ja, wisselende inkomsten sluiten een hypotheek niet automatisch uit. De geldverstrekker beoordeelt de inkomenshistorie en bepaalt welk inkomen voor de hypotheek kan worden gebruikt.
Kan ik met een eenmanszaak een hypotheek krijgen?
Ja. Een eenmanszaak sluit een hypotheek niet uit. Voor NHG valt een zelfstandige ondernemer, bijvoorbeeld met een eenmanszaak, onder de route voor de Inkomensverklaring Ondernemer wanneer aan de voorwaarden wordt voldaan.
Hypotheek berekenen als zzp'er
Wil je weten welke maximale hypotheek bij jouw inkomen zou kunnen passen?
Gebruik onze gratis calculator voor een eerste indicatie.
Houd er rekening mee dat een online berekening geen hypotheekadvies of offerte is. De uiteindelijke beoordeling wordt uitgevoerd door de geldverstrekker op basis van je volledige situatie, documenten en de actuele voorwaarden. Meer achtergrond lees je op hypotheek voor zzp'ers.
Meer over hypotheken voor zzp'ers
Wil je verder lezen? Bekijk ook:
